Недвижимость в Англии (Великобритании)

Купить недвижимость в Англии (Великобритании) - это не только покупка жилья, но также статуса, престижа, новых возможностей и привилегий.

Британский рынок недвижимости, особенно Лондона - крупнейший в мире, а недвижимость в Англии, несмотря на высокие цены, – один из самых ликвидных активов.

Сотрудники Европейского холдинга Дэниса Миллера и наши английские партнеры предлагают самые привлектельные варианты элитной недвижимости в Лондоне, пригородах и по всей Великобритании.

Существует три фактора, определяющие решение покупки недвижимости где-либо в мире. Это месторасположение, месторасположение и еще раз месторасположение.

Недвижимость в Англии, без разницы в каком районе она расположена, является лучшим средством против падения цен, для защиты капитала и получения постоянной прибыли.

Объекты недвижимости в Англии - пожалуй, самые востребованные в мире.

Владеть недвижимостью в Великобритании можно на основании leasehold or freehold.

Freehold interest oзначает, что во владении находится не только земля, но и любые строительные сооружения, расположенные на ней.

Leasehold - это когда земля находится во владении кого-либо еще с долгосрочной арендой, дающей новому владельцу право на собственность.

Дома приобретаются в собственность на основании freehold, kвартиры обычно по лизингу.

Исторически, несмотря на периодическое падение цен на недвижимость, всегда были оправданы долгосрочные инвестиции в собственность. Коммерческая недвижимость управляется такими же факторами как и резидентская, владением и важностью месторасположения. Когда арендуется коммерческая недвижимость, очень важно имя и положение самой арендующей компании, так как это влияет на стоимость самой недвижимости как капиталовложение. Обычно это оценивается и рассчитывается умножением the Years Purchase (YP) на ренту.

Небольшие размеры территории Великобритании, приблизительно 1,000 миль с севера на юг, создавали и создают постоянный рост цен на недвижимость.

Растущие потребности населения в развитии жилищного строительства должны находится в постоянном балансе с необходимостью сохранить загородные окрестности и зеленые парковые зоны. Политика правительства способствует развитию такого направления как изменение brown field (former) (индустриальных участков) на green field sites, расположенные загородом.

В зависимости от зоны или района, где такое изменение предполагается, дотации могут быть предоставлены для очистки земли. В дополнение, забота об окружающей среде способствует возникновению требований для ее исследований, что предпринимается в отношении и истории конкретной недвижимости, и где сама земля возможно загрязнена. Важно, что ныне существующий владелец может считаться ответственным за загрязнение, которое произошло много лет назад, если предыдущий, причинивший это загрязнение, не установлен.

Строительство в любом конкретном месте требует определенных переговоров с местными органами власти, когда будет определено взаимоотношение сторон в предпринимаемых действиях в данной зоне при использовании Unitary Development Plan. Это также касается и осуществления контроля над дотациями. Строительные проекты отсылаются в Secretary of State for the Environment для одобрения.

Недвижимость в Англии, цены, аренда

Если рассматривается резидентская недвижимость для аренды, то необходимо "идинтифицировать" как самого нанимателя, так и цену, которую он желает платить. Также существенно учитывать такой фактор как транспорт в отношении сдаваемой в аренду недвижимости. В Лондоне однокомнатная квартира с одной спальней может стоить до 250,000 фунтов с лизинговой арендой в самых лучших районах, таких как West End, Mayfair, St. James или 70,000-80,000 фунтов в более отдаленных от центра районах. Однако в других частях Англии за 70,000- 380,000 фунтов можно купить дом с тремя спальнями.

Очевидно, что цель покупки должна быть определенной. Вряд ли можно рекомендовать делать капиталовложение в недвижимость для быстрого получения прибыли (12-18 месяцев), если только данное местоположение не было определено для получения нового planning consent , что могло бы значительно повысить ее стоимость. Обычно капиталовложение в недвижимость для физического лица или организации рассматривается на долгосрочном условии четырех-пяти лет.

Резидентская недвижимость сдается на основании Shorthold Assured Tenancy с гарантией, что наниматель будет оставаться до конца периода ренты. Возможно возобновление аренды на годовой основе.

Большинство видов недвижимости зарегистрировано в HM Land Registry и является центральной базой данных о собственности и владельцах. Это имеет определенные удобства для лиц, имеющих какие-либо намерения в отношении приобретения недвижимости, контактов с ее владельцами.

Что касается резидентской недвижимости, достигнутая рентная плата обычно покроет деньги, взятые в заем на ее покупку. Рента обычно приравнивается к 8-15 процентам цены покупки недвижимости за год.

Многие виды недвижимости с коротким leasehold недооценены на рынке, и когда лизинг возобновляется, требуются капитальные денежные проплаты, просчитанные со стандартной формулой.

Купить недвижимость в Великобритании - значит сделать долговременную прибыльную инвестицию

Расходы на покупку недвижимости в дополнение к цене самой собственности, включают оплату пошлины максимум 4 процента для недвижимости стоимостью свыше 500,000 фунтов. При продаже собственности комиссионные обычно выплачиваются агенты по недвижимости, если таковой был задействован при ее продаже, которые вероятно будут составлять между 1.5 и 2.5% стоимости собственности. Адвокаты за свои услуги взыскивают до 0.5% от стоимости недвижимости за ее покупку или продажу, хотя данный рынок стал очень конкурентным в последние годы.

Все формы контрактов и соглашений должны быть письменные и выполнены обеими сторонами. Устные контракты не будут допустимы в отношении действий с недвижимостью.

Определенные параметры должны быть идентифицированы в самом начале и содержать следующее: данная недвижимость рассматривается для ее использования в качестве жилья для себя или для инвестирования в нее, устраивает ли leasehold или требуется freehold , требуется ли completed недвижимости или покупатель готов сделать какие-либо изменения в планировке, отдается предпочтение современной или классической постройке, какова главная особенность района, где расположена недвижимость. На все эти вопросы должны быть ответы даже еще до поиска желаемой недвижимости.

Вначале определяется конкретный район, затем начинается поиск агентства по недвижимости, занимающегося определенными видами собственности, которая требуется покупателю, имеется ли она в наличии и по какой цене. Существуют фирмы, которые найдут требующуюся для клиента недвижимость за 3-4% от стоимости самой недвижимости. Они выполняют широкий спектр услуг для перспективного покупателя. Это особенно удобно для занятых людей, которые не располагают временем на различные поиски.

Остается только постоянная озабоченность тем, что рынок собственности переживает определенный упадок, так же как и биржевой, но исторически это происходит приблизительно через год после падения последнего. Обзор по Сити показывает, что цены могут просто продвигаться от высоких повышений 8-15 % за последние несколько лет к более реалистической ставке роста. Здесь не может быть гарантий, что кто-либо "сделает" деньги, хотя самый безопасный способ - вложить деньги в долгосрочные проекты.

Покупка недвижимости в Англии

Стоит сразу отметить, что владение недвижимостью само по себе не дает владельцам права на постоянное проживание (резиденство) в стране, владельцы также не пользуются привилегиями с точки зрения иммиграционного законодательства. Однако, как показывает действительность, инвестиции в объекты недвижимости являются вполне оправданными с финансовой точки зрения.

Покупка недвижимости для многих из нас является крупнейшим инвестиционным решением в жизни. Принимая решение о покупке недвижимости, независимо от того станет ли эта недвижимость вашим домом или будет использоваться в других целях, нужно правильно оценить все возможные пути финансирования этого приобретения. В большинстве случаев покупатель прибегает к услугам кредитования, называемого Mortgage. Mortgage - это обыкновенное долгосрочное кредитование под залог недвижимости.

В первую очередь, принимая решение о покупке недвижимости необходимо определиться с типом приобретаемого объекта. Если недвижимость приобретается с целью последующей аренды, важнейшими факторами являются местоположение и близость общественного транспорта.

Владение недвижимостью в Англии

Недвижимость в Великобритании подразделяется на freehold, когда вы владеете как зданием, так и землей на которой оно стоит и leasehold. Для жилой недвижимости, к категории leasehold обычно относятся квартиры. Это значит, что landlord владеет землей, на которой находится недвижимость и владелец платит ему, "земельную ренту", которая обычно исчисляется в пределах от 50 до 200 английских фунтов в месяц. Эта плата не в коей мере не является рыночной стоимостью данного земельного участка, а лишь является отражением того, что недвижимость стоит на земельном участке, принадлежащем landlord’у. В последние годы, зачастую freehold (владение землей) передается в управление компаниям. Такие компании осуществляют обсуживание коммунального хозяйства и следят за объектами находящимися в совместном использовании жильцов (лестницы, лифты, сады и т.п.), а в старых викторианских зданиях обеспечивают доступ горячей воды и центральное отопление от центральной ТЭС. Управляющие компании берут с жильцов плату за коммунальное обслуживание. Эта плата варьирует в зависимости от различных факторов. В центральных районах Лондона стоимость коммунального обслуживания может достигать 2,500 - 3,000 английских фунтов в год.

Предложение

Как только вы определились и выбрали объект недвижимости, который желаете приобрести, вы делаете предложение на покупку данной недвижимости. В зависимости от состояния рынка, ваше предложение может быть основано, как на полной рыночной стоимости, выставленной риэлтером, так и на стоимости заниженной, которую вы готовы были бы заплатить за выбранную недвижимость. Как только вопрос стоимости принципиально разрешен и согласован между сторонами, к делу подключаются адвокаты.

Контракт

Адвокат покупателя получит контракт от адвоката продавца, обычно контракт составляется по стандартной форме, после чего ряд шагов должен быть предпринят. В случае предполагаемой реконструкции или расширения объекта недвижимости необходимо провести консультации с местными органами власти и различными организациями. Например, необходимо получить планы коммуникаций и схемы электрических проводок в здании. Запросы в местные органы власти помогут разобраться во многий нюансах, например, к какой категории относятся прилегающие к зданию дороги (частные или общественные), узнать отвечает ли выбранный объект всем требованиям и стандартам планирования и строительства и т.д. Стоимость таких изысканий обычно составляет до 200 английский фунтов.

В дополнение, ваш адвокат будет запрашивать от продавца всю необходимую информацию относительно приобретаемого объекта, относительно границ владений, основным коммунальным сервисам, существующим диспутам и различным вопросам подобного рода. Вы можете абсолютно полагаться на всю информацию и ответы на вопросы, подтвержденные адвокатом. Также составляется опись всего, что переходит в собственность покупателю с покупкой объекта недвижимости, в некоторых случаях может быть достигнуто соглашение о приобретении продавцом дополнительных предметов, таких как стиральная машина, мебель и т.п.

Состояние объекта недвижимости

Разумным является произвести изыскания о состоянии приобретаемого объекта и получить заключение экспертов о таковом. Это поможет разобраться в том, находится ли приобретаемая недвижимость в полном порядке или существуют определенные проблемы и, если так, оценить стоимость необходимых по приведению объекта в хорошее состояние работ. Стоимость таких изысканий варьирует в зависимости от размера объекта, но для более-менее стандартного жилья обычно составляет от 600 до 1,500 английских фунтов. Заключение о состоянии недвижимости является необходимым требованием любого банка для того, что бы оценить, не завышена ли продажная стоимость объекта. Если же вы не прибегаете к финансовой помощи от банка и приобретаете недвижимость за наличные, получение такого заключения все равно настоятельно рекомендуется. Оно даст вам уверенность в том, что приобретаемый объект не имеет никаких дефектов, что несомненно служит комфортным обстоятельством.

Обмен контрактами

Обычно, по факту обмена контрактами покупатель вносит 10% от стоимости объекта. Иногда можно достигнуть договоренность о меньшей сумме (5%). В согласованный день и час адвокат покупателя отправляет адвокату продавца подписанный контракт и депозит. В тоже время адвокат продавца также отправляет адвокату покупателя подписанный контракт. С этого момента контракт вступает в легальную силу.

По факту обмена контрактами дата окончания контракта должна быть оговорена и также включена в контракт. Продажа должна быть осуществлена до определенного дня, иначе вступят в силу различные штрафные санкции, предусматривающие уплату пенальти в размере как минимум соответствующем интересу на невыплаченную сумму, размер депозита, в случае, когда изначально было заплачено менее 10%, также возрастает до 10%.

По обмену контрактами обычно покупатель должен застраховать приобретаемый объект, хотя это не относится к случаю, когда происходит задержка между обменом контрактами и заключительным этапом контракта и покупатель указывается как заинтересованное лицо в страховке продавца. Страховка, конечно же, относится непосредственно к зданию, но не к содержимому.

Между обменом контрактами и заключительным этапом

Во время этого периода адвокаты будут обмениваться дополнительными уточняющими детали сделки запросами, а также составлять черновик документа о передаче недвижимости. Именно этот документ впоследствии будет служить официальным свидетельством, подтверждающем факт передачи недвижимости, и будет предоставляться в Land Registry для перерегистрации владельцев в общегосударственном реестре. Завершение сделки происходит, когда форма TR1 и все соответствующие документы оформлены и завершающий платеж получен на клиентском счету адвоката продавца. Деньги переводятся между клиентскими счетами адвокатов, т.е. изначально покупатель вносит деньги на клиентский счет своего адвоката, с которого далее деньги переводятся на клиентский счет адвоката продавца. Клиентский счет адвоката также известен как эскроу счет. Если продавец в свое время брал кредит в банке (финансовой компании) на продаваемую недвижимость, адвокат продавца должен подтвердить, что деньги, полученные от продажи, будут использованы в пользу погашения кредита. Как только происходит погашение кредита, банк выписывает форму DS1, подтверждающую, что кредит выплачен.

Перерегистрация недвижимости в Англии

Все имена регистрируются в HM Land Registry. Регистрационный налог (stamp duty) между 1% и 4% должен быть уплачен на TR1 в Inland Revenue (налоговый орган Великобритании), после чего на ваших документах проставляется специальный штамп, свидейтельствующий о том, что налоговые сборы по сделке с недвижимостью были проплачены. Проштампованные документы предоставляются в Land Registry для регистрации.

Величина stamp duty возрастает со стоимостью недвижимости:

• 1% - 60,000 - 250,000 английских фунтов
• 3% - 250,000 - 500,000 английских фунтов
• 4% - 500,000 английских фунтов и выше

Сбор взимается как процент от стоимости недвижимости, но не стоимости ее содержимого, приобретенного отдельно. Еще один дополнительный сбор в размере от 60 до 500 английских фунтов должен быть внесен при регистрации, его величина опять зависит от стоимости недвижимости.

Сотрудники Европейского холдинга Дэниса Миллера и наши британские партнеры помогут подыскать, купить, продать - лучшую недвижимость в Лондоне и Англии.