Развитие европейского рынка ипотечных облигаций.
["Бизнес и банки" (Москва).-26.11.2004.-№045,с.7,8]
26 ноября 2004
В начале XX в. в Германии вступил в силу действующий до сих пор Закон об ипотечных банках (ЗИБ). Это создало правовую основу для эмиссии закладных облигаций специализированными кредитными институтами, т.е. ипотечными банками. С тех пор такая облигация превратилась в важнейший инструмент рефинансирования ипотечных банков Германии, став надежной формой сбережений для институциональных инвесторов и физических лиц.
Закладные облигации представляют собой "покрытые" долговые обязательства, выпускаемые для рефинансирования первоклассных обеспеченных залогом недвижимости ссуд (ипотечные закладные облигации) или государственных кредитов (государственные закладные облигации). С середины 90-х годов германская закладная облигация с совокупным объемом эмиссий свыше триллиона евро превратилась в один из важнейших инструментов вложений для международных инвесторов.
Успех германской системы закладных облигаций способствовал развитию европейского рынка ипотечных облигаций. Наряду с уверенно стоящими на ногах ликвидными рынками ипотечных облигаций Германии, Дании и Швеции в последние годы обращают на себя внимание темпы их роста в Испании, Франции, Великобритании и Ирландии. Эти страны приспособили свои законодательные рамки к динамичному развитию рынка. Некоторые страны модернизировали уже существовавшие законы (Австрия, Норвегия, Швеция), другие приняли новые законы об ипотечных облигациях либо схожих с ними продуктах (Испания, Франция, Ирландия и Люксембург). Примером для многих законодательных актов европейских стран был и остается германский Закон об ипотечных банках. Хотя тенденция сближения ипотечного законодательства в Европе существует, региональный рынок ипотечных облигаций характеризуется многообразием национальных законов, довольно сильно разнящихся в деталях. Применяются различные наименования ипотечных (закладных) облигаций и схожих с ними продуктов. Например, в Испании выпускаются "Cedulas hipotecarias" (ипотечные закладные облигации) и "Cedulas territoriales" (государственные закладные облигации), во Франции "Obligations Foncieres", в Великобритании - "UK Covered Bonds" и в Ирландии - "Asset Covered Securities". С течением времени в качестве международного обозначения обеспеченных долговых обязательств утвердился термин "Covered Bonds" ("покрытые облигации").
Хотя точного определения "покрытых облигаций" не существует, ст. 22 п. 4 принятой Европейской комиссией Директивы об инвестициях (ЕДИ) устанавливает минимальные стандарты долговых обязательств, которые должны обеспечить определенную однородность эмиссий и необходимый уровень прозрачности, а именно:
- кредитный институт-эмитент должен быть резидентом одной из стран ЕС либо страны-члена Европейского экономического сообщества;
- кредитный институт-эмитент должен подлежать особому надзору, выходящему за пределы общего банковского надзора;
- требования кредиторов по долговым обязательствам должны обеспечиваться достаточными активами в течение всего срока действия (принцип покрытия);
- кредитор по долговому обязательству должен обладать преимущественным правом на активы покрытия в ходе конкурсного производства.
Объем покрытых облигаций в Европе за 1995-2003 гг. вырос на 40% - до 1515 млрд. евро. Введение в 1995 г. в Германии так называемых крупных (свыше 1 млрд. евро) эмиссий и связанный с этим рост ликвидности вторичного рынка стали одним из факторов, ускоривших это развитие. Успех германской инициативы оказал стимулирующее влияние на другие европейские страны. Объем европейского рынка крупных эмиссий покрытых облигаций (Jumbo-Pfandbriefe) вырос с 25 млрд. евро в 1995 г. до 570 млрд. евро в 2004 г. Хотя германский рынок подобных бумаг с 2001 г. находится в фазе консолидации, он по-прежнему остается бесспорным лидером в Европе с долей в 72,4%. За ним следуют испанские Cedulas с 13,4% и французские Obligations Fonciere с 8,6%. Следует отметить развитие ирландских Asset Covered Securities, которые с момента их введения в 2003 г. уже завоевали 3,0% рынка.
Столь быстрое развитие европейского рынка ипотечных облигаций объясняется прежде всего их преимуществами как для инвесторов, так и для эмитентов. Благодаря принципу покрытия, который означает, что общая номинальная стоимость находящихся в обращении облигаций должна быть в любой момент покрыта ипотеками по крайней мере тех же размеров и той же доходности, покрытые облигации являются в глазах инвесторов весьма надежным инструментом. Кроме того, для ипотечных облигаций характерны высокий уровень стандартизации и значительные надбавки на доходность в зависимости от срока облигации и платежеспособности эмитента. Эмитент может снизить стоимость рефинансирования путем выпуска ипотечных облигаций, предлагающих более низкую доходность благодаря своей более высокой надежности.
Хотя сопоставимость выпускаемых разными странами "покрытых облигаций" была несколько повышена благодаря установленным ЕДИ минимальным стандартам, точное сравнение продуктов требует весьма существенных затрат по причине сохраняющихся различий.
В Германии существует три вида ипотечных (закладных) облигаций: обеспеченные собственно ипотекой, обеспеченные государственными (муниципальными) кредитами и обеспеченные так называемыми корабельными закладными. Правом эмитировать ипотечные облигации пользуются частные ипотечные банки, а также государственные земельные банки и жироцентрали. Так, законодатель реализует принцип специализированных банков, который позволяет ограничить риски банков-эмитентов. Размеры используемых для покрытия облигаций ипотечных ссуд не должны превышать 60% стоимости недвижимости, рассчитанной по специальным правилам. По причине высоких рисков кредитов, не обеспеченных первоклассным залогом (свыше лимита в 60%), доля таких кредитов в балансе германских банков не должна превышать 20%. Доля компенсационного покрытия посредством долговых обязательств, казначейских векселей или облигаций, заемщиком по которым выступают федеральное или земельное правительство, ЕС или страны, входящие в специально оговоренный Торговым кодексом список, не должна превышать 10% всех эмитированных ипотечных облигаций. В случае неплатежеспособности ипотечного банка покрытие не включается в конкурсную массу, так что все требования кредитора могут быть выполнены в заранее установленные сроки.
Франция в 1999 г. переработала закон об ипотечных банках, приспособив его к изменившейся ситуации. Согласно этому закону Obligations Fonciere могут выпускаться только специализированными кредитными институтами (Societes de Credit Fonciere), имеющими право проводить узкий круг определенных операций. Например, им разрешено использовать дериваты для обеспечения процентных и валютных рисков. Сумма ипотечного кредита, как правило, не должна превышать 60% стоимости обеспечения, однако может быть повышена до 80%, если кредит направлен на финансирование исключительно жилой недвижимости. Лимит повышается до 100% при наличии дополнительных гарантий от государства, кредитных институтов или страховых компаний. В качестве компенсационного покрытия разрешено применять так называемые ценные бумаги, обеспеченные ипотекой (Mortgage-Backed Securities). Компенсационное покрытие не должно превышать 20% совокупных активов банка.
Во Франции владельцы Obligations Fonciere в случае банкротства также имеют право на преимущественное (перед всеми другими кредиторами) выполнение своих требований. В случае банкротства Societes de Credit Fonciere его облигации не подлежат немедленной оплате, так что владелец бумаги сохраняет право на все предусмотренные контрактом платежи в погашение процентов и основного долга. Кроме того, кредитор обладает правом притязания на активы института, происходящие из прочих (необеспечительных) операций. Таким образом, выполняется одно из минимальных требований, предусмотренных ЕДИ.
Выпустив в 1999 г. так называемые Cedulas hipotecarias (покрытые ипотеками облигации), Испания реанимировала уже существовавшую систему ипотечных облигаций. В 2002 г. она была расширена посредством выпуска Cedulas terriforiales (государственных покрытых облигаций).
Закон Испании об ипотечных банках не предусматривает ни механизма специализированных банков, ни назначения специального лица для управления эмиссией (доверительного управляющего). Правом на выпуск Cedulas hipotecarias и Cedulas territoriales обладает любой кредитный институт, имеющий разрешение Банка Испании и состоящий под особым надзором последнего. Центральный банк располагает весьма широкими полномочиями и может запретить выпуск любых бумаг в случае нарушения регулятивных положений.
Размер кредита не может превышать 70% от оценочной стоимости недвижимости для производственных объектов и 80% - для жилья. Компенсационного покрытия испанское законодательство не предусматривает. В качестве покрытия могут использоваться исключительно ипотечные ссуды или государственные кредиты. Кредиторы по облигациям обладают преимущественными правами в случае банкротства, но только после удовлетворения налоговых требований государства и выплаты зарплаты сотрудникам за последние 30 дней. Испанская версия ипотечной облигации также удовлетворяет требованиям ЕДИ.
Закон о покрытых активами ценных бумагах стал правовой основой функционирования ипотечных банков в Ирландии. Закон, имеющий много общего с германским Законом об, ипотечных банках, вступил в силу в марте 2002 г. Как и во многих других европейских странах, здесь действует принцип специализированных банков. Право на выпуск Asset Covered Securities имеют исключительно уполномоченные кредитные институты, функционирующие в форме либо государственного кредитного банка, либо ипотечного банка, либо банка, объединяющего оба эти направления деятельности. Asset Covered Securities могут быть покрыты требованиями к государству или ипотечными кредитами. Граница рефинансирования с помощью этих бумаг составляет 75% рыночной стоимости частной (жилой) недвижимости и 60% рыночной стоимости коммерческой недвижимости, причем доля последней в совокупном портфеле не должна превышать 10%. Компенсационное покрытие (вклады в кредитных институтах или первоклассные ценные бумаги) может использоваться на временной основе (на срок не более трех месяцев) в размере не свыше 20% совокупного покрытия. Положение кредитора по Asset Covered Securities можно сравнить с положением кредитора по германской ипотечной облигации. Ирландская версия ипотечной облигации также удовлетворяет требованиям ЕДИ).
В 1998 г. Австрия в соответствии с тенденциями развития рынка ипотечных облигаций внесла изменения, в принятый еще в 1939 г. закон об ипотечных облигациях и ипотечных банках. Австрийский закон очень сильно схож со своим германским аналогом. Здесь также действует принцип специализированных банков, а граница ипотечного кредита, используемого для рефинансирования облигаций, не может превышать 60% стоимости недвижимости. Тем самым австрийская версия ипотечной облигации также удовлетворяет требованиям ЕДИ. Важным отличием не только от германского, но и от других европейских законов является положение кредитора по ипотечным облигациям в случае банкротства ипотечного банка. Австрийский законодатель не рассматривает покрытие в качестве особого актива, а включает его в общую конкурсную массу. Ипотечные облигации объявляются погашенными, и их стоимость выплачивается кредиторам, которые в зависимости от ситуации на рынке могут понести убытки в результате досрочного погашения.
Европейский рынок покрытых облигаций развивался в последние годы особенно активно благодаря выпуску крупных эмиссий. Первопроходцем и бесспорным лидером рынка была и остается Германия. Наряду с этим многие страны осознали преимущества ипотечных облигаций и либо усовершенствовали уже существующие законы об ипотечных банках, либо приняли новые законы об эмиссии покрытых облигаций. Особенно заметных успехов добились Франция, Испания и Ирландия. В ближайшие годы на рынок выйдут новые эмитенты облигаций из стран Центральной и Восточной Европы, что еще более ужесточит конкуренцию в борьбе за инвесторов.
Р. Ланг Immobilien & Finanzierung N 17, 2004
Вернуться назад
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
