Публикации

Дешевая недвижимость всегда в цене.
["Ведомости" (Москва).-19.10.2004.-№191,с.6-9 (Приложение "Зарубежная недвижимость")]

19 октября 2004

Недвижимость за рубежом покупают не на последние деньги. И все-таки переплачивать не хочется. Экономят все, даже звезды. Известно, например, что Мадонна долго искала самый достойный вариант дома в Лондоне, отказываясь переплачивать за престижные районы. Что же говорить о простых смертных? Но есть несколько простых и надежных способов, позволяющих сэкономить на приобретении недвижимости за границей.

Специалисты по зарубежной недвижимости условно разделяют всех российских ее покупателей на три категории. Представители первой приобретают своего рода "дачный домик", в котором планируют отдыхать семьей или вместе с друзьями. Вторая группа - поклонники надежных безрисковых инвестиций. Правда, пассивный доход от недвижимости по российским меркам не очень высокий (максимум 5-6% годовых), зато надежный. Третья, достаточно значительная группа - те, кто рассматривает недвижимость за рубежом как "запасной аэродром". Для верности представители этой категории покупателей налаживают деловые связи в выбранной стране.

И для всех перечисленных групп, как показывает практика, существуют универсальные схемы снижения затрат на приобретение недвижимости.

Недооцененные рынки

Финансовые аналитики обычно придерживаются консервативных взглядов на вопросы инвестирования, и с этим нельзя не считаться. В своих рассуждениях они часто опираются на психологию толпы. Чтобы не слиться с толпой, надо ее действия предвосхитить. <...>

Именно поэтому сегодня уже прошел удачный момент для приобретения недвижимости в ряде стран, вступивших в мае 2004 г. в Европейский Союз - Чехии, Словакии, Словении, Кипре, Мальте. На очереди - страны, намеревающиеся вступить в члены ЕС в 2007 г. - Болгария, Румыния, Хорватия, союзное государство Сербия и Черногория.

Покупку недвижимости в стране с динамично развивающейся экономикой можно сравнить с приобретением акций молодых, активно развивающихся компаний. Предпосылки роста налицо, прогресс в ближайшем обозримом будущем очевиден. Вместе с тем, здесь, как и на фондовом рынке, надо учитывать не только краткосрочные, но и долгосрочные перспективы.

Общим недостатком так называемых стран с переходной экономикой является сравнительно невысокая ликвидность недвижимости. То есть, приобретая дом в Румынии, следует помнить, что продать его в скором времени, учитывая плачевное состояние экономики страны и жилого фонда, будет весьма проблематично. Вместе с тем, в процессе подготовки, да и после вступления в ЕС рынок недвижимости будет неуклонно развиваться, приближаясь к мировым стандартам.

Впрочем, в качестве растущего, а значит, перспективного, можно рассматривать рынок недвижимости не только в отдельно взятом регионе или стране, но и даже в городе. По мнению эксперта, очень перспективным является приобретение недвижимости в Берлине, одном из самых недооцененных городов в Европе. В крупнейших городах Германии - Мюнхене и Берлине - ценовые тенденции на объекты недвижимости развиваются прямо противоположным образом. В Мюнхене, где стоимость недвижимости достигла некоего критического максимума, цены падают, а в Берлине, напротив, растут. Пока еще этот город не стал столицей "де факто": сегодня представительства крупнейших зарубежных компаний разбросаны по разным городам Германии, тем не менее, Берлин медленно, но уверенно обретает статус столицы. "По прогнозам экономистов недвижимость в Берлине может резко возрасти в цене к середине 2006 г., - отмечает эксперт- Здесь пройдет один из крупнейших мировых форумов - чемпионат мира по футболу. Это значит, что в столицу Германии съедутся представители авторитетных деловых кругов, по определению люди с достатком выше среднего. Подобные прецеденты уже были - после чемпионата по футболу 1998 г. в Париже резко возросли цены на недвижимость."

В ряде случаев формальная дешевизна объектов недвижимости может объясняться политической и экономической нестабильностью, характерными для ряда стран Африки и Латинской Америки. Поэтому вроде бы выгодно приобретенное жилье, например, в Колумбии или Анголе, может оказаться домом из "потемкинской деревни".

Прямо противоположным образом обстоят дела в экономически стабильных странах, где рынок недвижимости растет. Это относится, например, к странам - новым членам ЕС и некоторым из тех государств, которые еще только планируют вступить в ЕС в 2007 г. В таких странах, как Чехия, Польша и Венгрия цены на недвижимость значительно ниже московских, особенно, если покупать жилье не в столицах, а в регионах. Приобретение можно сделать еще более выгодным, если взять ипотечный кредит. "Вы отдаете кредит по фиксированной на момент покупки цене, - говорит эсперт, - а недвижимость, в силу интенсивного экономического роста, постоянно растет в цене. Это очень выгодный вариант для инвестиций".

Ипотека: рай для имущих

Ипотека может стать надежной защитой сбережений в том случае, если для приобретения недвижимости берется кредит под низкий процент. "Если в России к ипотеке обращаются те, у кого не хватает средств на приобретение жилья, - говорит директор по PR агентства, - то на Западе приобретение дома или квартиры с помощью ипотечного кредита давно вошло в норму. Даже наше агентство, не занимающееся дешевой недвижимостью, помогает своим клиентам получить ипотечный кредит".

Схема покупки недвижимости за рубежом во многом отличается от российской. Наиболее распространенным и удобным способом приобретения недвижимости в собственность является получение ипотечного кредита. <...>

Следует отметить, что зарубежные банки часто настороженно относятся к клиентам из других стран. В этой связи возрастающую роль играют рекомендации. "Шансы "покупателя с улицы" на получение ипотечного кредита в том или ином банке можно оценить как 50:50, - отмечает эксперт. - Тогда как ходатайство авторитетной риэлторской компании - партнера банка - является фактически стопроцентной гарантией того, что кредит будет предоставлен".

<...>

Несколько проще процесс получения ипотечного кредита в ряде стран бывшего "соцлагеря", например, в Чехии и Польше. Например, для того, чтобы получить кредит в польском банке, россиянину потребуется подтверждение постоянного источника дохода и вида на жительство в Польше. Для этого можно либо за весьма скромную сумму (несколько тысяч долларов) зарегистрировать новую или приобрести уже готовую компанию или, в крайнем случае, наняться на работу. Размер дохода должен быть подтвержден справкой из налоговой инспекции. Получить вид на жительство много сложнее: для этого надо либо иметь доход в размере $80 000 на члена семьи в год, либо просто приобрести (не в кредит) очень дешевое жилье на территории страны, устроиться на работу или открыть свое дело и несколько лет добросовестно трудиться на благо общества, зарабатывая себе безупречную репутацию. Так, по словам эксперта, двухкомнатная квартира площадью 61 кв.м. в центре Вроцлава будет стоить около $33 000., а новый дом во Вроцлаве площадью 220 кв.м. с земельным участком площадью 820 кв.м. и хозяйственной постройкой - примерно $135 000.

Рассрочка и прочие схемы

В Западной Европе, например, в Чехии и Германии, давно получило распространение приобретение недвижимости в рассрочку при помощи строительно-сберегательных касс. Объясняется их популярность тем, что средние доходы населения в ряде стран, например, в новых членах ЕС, достаточно низкие, недостаточные для приобретения жилья.

Впрочем,эксперт считает, что рассрочка не может рассматриваться как форма экономии, поскольку стоимость объекта в процессе приобретения отнюдь не уменьшается, а просто плата растягивается во времени. "Существуют другие, весьма эффективные схемы, - отмечает она, - например, приобретение домов и квартир на ранних стадиях инвестирования или приобретение земельных участков в собственность для последующего строительства на них домов. Такой способ, например, в Турции позволяет сэкономить до 15-20% от стоимости объекта". В общем, все почти как в Москве.

Правда, покупка недвижимости на стадии инвестирования за рубежом менее рискованна, нежели в России. Во-первых, там редко срываются сроки строительства жилья, во-вторых, право собственности на пусть даже недостроенный объект возникает непосредственно на стадии инвестирования, а не после сдачи дома госкомиссии. "Таким образом, инвестируя в квартиру в строящемся кондоминиуме, вы сможете всего за год увеличить свой доход на 20-30%, - отмечает эксперт. - Именно на эту величину в среднем возрастает стоимость готовой квартиры в современном кондоминиуме в Майами".

Еще один способ быстро получить значительный доход от недвижимости - приобрести в собственность объект дефицита. Для каждого регионального рынка эти объекты свои. Например, в России стабильным спросом пользуются наиболее дешевые одно- и двухкомнатные квартиры. А на острове Тенерифе - дома небольшой площади. "Благодаря государственному регулированию градостроительной политики мелкие объекты практически перестали строиться, - констатирует эксперт. - Поэтому спрос на них неуклонно растет".

А в Америке, напротив, иногда выгоднее стать арендатором. Аренда на длительный срок с последующим правом выкупа носит название арендного опциона. Как правило, к такой форме продажи объекта прибегают домовладельцы, которые, скорее всего, имеют проблемы по выплате ссуды в банк. Главное условие - договориться с владельцем недвижимости о приобретении объекта по текущей (фиксированной) цене и о внесении части арендной платы в счет последующей покупки. По истечении срока арендного опциона (как правило, это два-три года) дом можно либо приобрести по цене ниже рыночной, получив для выплаты оставшейся суммы кредит в банке, либо, напротив, выгодно продать, поскольку за время действия опциона стоимость дома естественным образом возросла.

Арендатор или арендодатель

Есть страны, в которых налог на приобретение недвижимости настолько высок, что может отбить у потенциальных покупателей всякую охоту делать это. Вместе с тем, существуют и способы, позволяющие избежать уплаты этого пугающего налога. Например, приобретение апартаментов. Например, во Франции владелец апартаментов, сдаваемых в аренду управляющей компании в течение 8-10 лет с момента приобретения, освобождается от уплаты налогов как на покупку, так и на продажу этого вида собственности.

Дюплекс

Герои комедии с таким названием - молодая семейная пара - в целях экономии воспользовались весьма распространенным на Западе способом покупки недвижимости в соответствии с договором ренты. Только во Франции этот способ ежегодно предпочитает около 10% покупателей жилья. Главной особенностью такого договора является то, что престарелый хозяин дома может жить в нем до конца своих дней. Рента позволяет сэкономить до одной трети стоимости дома. Предположим, вам рекомендовали семидесятилетнюю французскую старушку - владелицу уютного домика стоимостью около 80 000 евро. Заплатив единовременно всего 24 000 евро, вы получаете по оставшейся сумме рассрочку, которую можно выплачивать равными долями из расчета 7, 7% годовых (средняя процентная ставка ведущих банков Франции). Размер ежемесячных выплат устанавливается отдельно в каждом индивидуальном случае и зависит от возраста и состояния здоровья престарелого домовладельца. В среднем ежегодные выплаты составят всего 4500 евро. Впрочем, как в любом дешевом варианте в договоре ренты имеются свои недостатки. Дело в том, что, в отличие от подавляющего большинства российских пенсионеров, за рубежом пожилые люди привыкли заботиться о своем здоровье, поэтому среди них немало долгожителей.

Технологии и психология успеха

В бестселлере "Множественные источники дохода" американский миллионер Роберт Аллен определяет инвестиции в недвижимость как одни из наиболее перспективных. Главный аргумент - то, что недвижимость неуклонно растет в цене. За 60 лет средняя цена дома в Северной Америке возросла с $2000 в 1940 г. до $136 000 в 2000 г. Начав в свое время с небольших венчурных сделок с недвижимостью, Роберт Аллен уже через два года заработал первые несколько миллионов. Всем, кто хочет зарабатывать состояния или просто экономить на сделках с недвижимостью, приобретая ее по цене, значительно ниже рыночной, Аллен советует усвоить несколько приемов. Один из них - приобретать недвижимость у тех, кто заведомо готов пойти на уступки при ее продаже. Причины снижения стоимости недвижимости относительно рыночной бывают самыми разными. Среди них - долги владельца (включая просрочку по выплатам ипотечного кредита), его недальновидность (он оказался не готов к значительным выплатам на содержание дома или солидным налоговым платежам); изменение состава семьи или социального статуса владельца (смерть или рождение в семье, болезнь, выход на пенсию, развод и проч.); переезд в другую страну или даже город и некоторые другие причины. Возможно, играть на чужих проблемах не очень-то гуманно, но сделка есть сделка. И заключить ее хочется так, чтобы потом не было мучительно больно за выброшенные на ветер деньги...

Елена Шувалова для Ведомостей

Вернуться назад