Публикации

"Своя вилла у моря

20 сентября 2004

Русские идут!

АРЕНДА ВИЛЛ У МОРЯ, ВО ФРАНЦИИ, ИТАЛИИ, ИСПАНИИ, ХОРВАТИИ - КАТАЛОГ NEW!

За последние два-три года интерес к покупке зарубежной недвижимости со стороны обеспеченных россиян заметно усилился. Причем погоду делают не олигархи, шоу-звезды или политики, а неизвестные широкой публике, но достаточно успешные бизнесмены. Недвижимость они покупают на всех континентах, за исключением разве что Антарктиды.

Опрос риэлтеров показывает, что у большинства российских потенциальных' покупателей зарубежная недвижимость ассоциируется с собственным домом на берегу теплого моря, куда можно приезжать на отдых. Такие объекты приобретаются в основном в Испании, Греции, Турции, на юге Франции, Кипре. Для более-менее постоянного проживания предпочтение отдается в первую очередь Англии, Франции, Германии.

Гостеприимная Испания

На испанскую недвижимость спрос у россиян сформировался еще в 1990-е годы. Этому немало поспособствовали теплый климат, безупречный сервис и демократичные законы этой страны. Покупка дома или квартиры в Испании дает возможность получить годовую шенгенскую мультивизу с правом жить в этой стране в течение 90 дней в полугодие. При этом визу можно многократно продлевать.

По ценам на недвижимость Испания - страна неоднородная. Интересы покупателей домов и вилл сконцентрированы в приморских районах. А вот внутренние районы страны и даже сама столица - Мадрид - не пользуются популярностью.

Во дворе каждой виллы есть бассейн.Это главное ее отличие от обычного загородного дома.

Зарубежные риэлтеры прогнозируют, что в следующие пять лет более 800 тыс. европейцев приобретут частную собственность на испанских побережьях и островах.

Хотя цены в приморских районах Испании за последние три года поднялись на 30-40%, они по-прежнему доступны для обеспеченных россиян.

Простенькую квартирку в пределах 1-5 км от моря можно присмотреть всего за $100 тыс. Но первичный рынок прибрежной недвижимости в Испании практически отсутствует. Например, в Каталонии строительство прибрежных коттеджных поселков ведется давно. Поэтому свободной земли здесь практически нет, особенно по первым береговым линиям. Новостройки в основном возводятся в нескольких километрах от моря. Испанцев это вполне устраивает.

Предложения по купле-продаже прибрежных вилл, домов и апартаментов в основном поступают на вторичный рынок. За $ 150-250 тыс. реально купить обжитой дуплекс - двухэтажную квартиру площадью 75 кв. м в охраняемом доме, рассчитанном на шесть-восемь семей, с общим бассейном, в пределах полукилометра от моря. Чем ближе дом к морю - тем выше цена.

До 30% средств можно сэкономить, если купить участок земли на побережье и построить на нем дом по индивидуальному проекту. Строительный цикл обычно занимает около года.

Стоимость виллы в Каталонии колеблется в пределах от $250 тыс. до $1 млн. В Марбелле виллы еще дороже, так как эта местность считается очень престижной.

Содержание апартаментов в Испании обходится в $200-500 в месяц. В эту сумму входят коммунальные платежи и услуги управляющей компании, которая следит за жилищем и сдает его в аренду, если вы подолгу отсутствуете. Недвижимость в Испании может приносить хороший доход. Курортный сезон здесь долгий - с апреля по октябрь. Поэтому, если вы приобретете апартаменты рядом с морем за $250 тыс., а потом будете их сдавать отдыхающим, то за 6-7 лет полностью вернете свои вложения.

Еще выгоднее иметь объект на принадлежащих Испании Канарских островах. Правда, стоит здесь недвижимость дороже в полтора-два раза, но пляжный сезон длится круглый год. Поэтому сдавать в аренду собственные дома и виллы можно непрерывно, а они тем временем будут расти в цене.

Эксперты международного рынка недвижимости прогнозируют ежегодное подорожание испанской недвижимости на 10-12%.

Налог на покупку недвижимости в Испании составляет 8% от стоимости приобретаемого объекта. Нотариус и адвокат берут за свою работу по 1%. Ежегодный налог на недвижимость составляет в этой стране 0,2% от рыночной стоимости жилья. Кроме этого, существуют еще ежегодные муниципальные налоги за содержание окружающей территории, ремонт дорог, вывоз мусора. Как правило, этот налог не превышает 1% от стоимости недвижимости.

Греция: острова сокровищ

Земля древней Эллады влечет россиян теплым Эгейским морем, историческими и культурными памятниками. Немалую роль играет и общность религий наших народов.

В последнее время интерес наших соотечественников к покупке недвижимости в Греции растет. С коммерческой точки зрения это связано с тем, что цены на недвижимость в Греции и Москве практически сравнялись. Квадратный метр стандартного жилья в Греции сегодня стоит в пределах $1200-1500. Элитное жилье оценивается дороже - $3000-6000 за кв. м. За год цены на недвижимость вырастают примерно на 2-3%.

Иностранцы обычно покупают в Греции недвижимость для отдыха, которая разбросана на многочисленных островах (их около 3500) и в прибрежной полосе материка. Комплексы загородных домов оснащены всеми современными удобствами. Недорогая недвижимость "не залеживается", продается довольно быстро, в течение месяца. 30-40% прибрежных объектов раскупается нерезидентами, в том числе и выходцами из СНГ и России.

Стоимость отдельных домов на берегу начинается с нижней планки в $1500 за квадратный метр. Дом в 400 кв. м "потянет" на $600 тыс. Предлагаются виллы у моря и за $6 млн. Но покупателю со средним достатком можно остановить свой выбор и на приморской квартире площадью 100 кв. м в таун-хаусе за $100-150 тыс.

Местные законы позволяют приобрести участок земли и возвести новый дом площадью от 70 кв. м. Но надо учитывать, что греческие власти строго следят, чтобы новые сооружения не выбивались из единого архитектурного стандарта. То есть владелец может применить фантазию в организации внутреннего пространства дома, но внешне он должен соответствовать общепринятому стилю. Плюс необходимо соблюсти требования к сейсмоустойчивости.

Подавляющее большинство россиян используют свою греческую недвижимость для сезонного отдыха. Но содержание жилья в Греции обходится дорого. Например, владельцам квартир за коммунальные услуги приходится платить $350-500 в месяц. Поэтому россияне активно сдают свою недвижимость в аренду на большую часть года.

Квартиры площадью больше 100 кв. м котируются на местном рынке аренды по $1000 в месяц. А жилье в престижных местах отдыха или в элитных районах Афин можно сдать и за $6000 в месяц.

При покупке недвижимости в Греции взимается налог 8-11% от суммы договора. Услуги адвоката, организующего процесс проверки и оформления документов, оцениваются в сумму 0,3-1% от стоимости объекта. Услуги нотариуса стоят 1-1,5%.

Кипрский рай заканчивается?

С 1 мая этого года любимый россиянами Кипр стал членом Евросоюза. Приятные перемены, последовавшие за этим, таковы. Отныне на Кипре можно владеть не одним, как ранее, объектом недвижимости, а множеством. Россияне, успевшие получить постоянный вид на жительство в этой стране, автоматически становятся гражданами Евросоюза с правом беспрепятственного перемещения по всей его территории.

Но есть и отрицательные моменты. В дальнейшем получение "постоянки" будет определяться нормами Евросоюза. Кроме того, жизнь на острове подорожает. Цены на кипрскую недвижимость начали расти еще в преддверии вступления в Евросоюз. Ожидается, что в течение года они поднимутся еще в 1,5-2 раза. Это приятно слышать тем, кто уже обзавелся квартирами и виллами на Кипре. Тех, кто не успел осуществить этот план, ждут дополнительные расходы.

Впрочем, пока расценки не сильно изменились. Однокомнатную квартиру на острове Афродиты можно приобрести за $35-45 тыс., виллу - за $350-400 тыс.

Налог на приобретение имущества рассчитывается на Кипре по прогрессивной шкале и составляет 3-8% в зависимости от уплаченной суммы, плюс к тому взимается небольшой гербовый сбор. Привязан к стоимости дома или квартиры и ежегодный налог на недвижимость, который варьируется в пределах 0,2-0,35%. Но объекты стоимостью меньше 100 тыс. кипрских фунтов им не облагаются.

Франция: берег мечты

Лазурный берег Франции - излюбленное место жизни и отдыха мировой элиты. Но основные покупатели недвижимости здесь сами французы.

На иностранцев приходится только 25% продаж. Доля наших соотечественников среди покупателей невелика. Они приобретают в основном шикарные дорогие апартаменты в Каннах, Ницце, окрестностях Монако.

Цена вилл площадью 250 кв. м в городках Лазурного побережья начинается от $3 млн. Причем из-за большого дефицита земли участки вокруг домовладений обычно невелики.

Трехкомнатные апартаменты стоят от $500 тыс. до $1,5 млн. Цены заметно зависят от удаленности от моря. Например, местечко Cannes Californie расположено на возвышении: чтобы быстро добраться до пляжа, обязательно понадобится автомобиль. Поэтому дома здесь дешевле на $10-30 тыс., чем те, которые находятся в непосредственной близости к побережью.

Недвижимость на юге Франции отличается особой изысканностью. Элитная вилла - это не просто дом, а шикарный мини-дворец в старинном стиле, построенный из современных материалов. Такие виллы выставляются на продажу по цене $17-18 млн.

Впрочем, есть и более дешевые варианты. Например, покупка апартаментов в недостроенном доме на первичном рынке обойдется в $250 тыс. Но таких объектов мало: места для застройки не хватает, новое жилье становится редкостью.

За последние три года количество предложений нового жилья на Лазурном берегу уменьшилось в два раза. Квартиру или дом на вторичном рынке также сложно найти. Спрос превышает предложение: объекты реализуются в течение одной недели. Цены на Лазурном берегу каждый год растут в среднем на 15-20%.

В силу этих особенностей вложение в недвижимость на Лазурном берегу - - один из наиболее выгодных и надежных способов инвестирования. Время сохраняет и приумножает переведенный сюда капитал.

Налоговое законодательство во Франции весьма сложно и по-своему оригинально. При покупке, недвижимости уплачиваются нотариальные сборы (6,35% от стоимости дома или квартиры). За базу для расчета ежегодных налогов на недвижимость здесь принимается годовая арендная кадастровая стоимость объекта недвижимости (ТАКС), которая определяется государственными органами и всегда ниже рыночных ставок аренды. Ежегодный налог на недвижимость в каждом районе Франции свой, но примерно равен 31%, исчисляемому от половины ГАКС. Кроме этого, есть еще ежегодный налог на проживание (в среднем 24% от полной суммы ГАКС), налог на мусор и. отходы (5% от ГАКС), пошлина на вакантные (пустующие) жилища (10% и выше от ГАКС).

Крым и Турция: две большие разницы

Казалось бы, зачем отправляться к далекому морю, когда рядом почти родной Крым? Однако достойных предложений недвижимости здесь пока что немного. Не способствует этому местная этно-политическая обстановка. Местные застройщики строят коттеджи для сдачи в аренду, а не на продажу. На южном берегу Крыма сейчас около 150 коттеджных поселков, где дома сдаются в аренду.

Страной дешевого комфортного отдыха по-прежнему остается для россиян Турция. Цены на прибрежные дома и квартиры в этой стране в три-пять раз ниже, чем на аналогичные объекты в Испании. И спрос на недвижимость здесь растет.

Отличительная особенность Турции - преобладание предложений на первичном рынке недвижимости: турки постоянно строят много жилья.

За $50-60 тыс. в Турции можно купить трехкомнатную квартиру площадью 75 кв. м в новом доме рядом с морем. На побережье строятся также и виллы, которые по европейским меркам тоже очень дешевы. Максимальная стоимость двухэтажного строения класса "люкс" - $250 тыс.

Дешевой остается для иностранцев и солнечная Болгария. Средняя цена жилья в этой стране $200-300 за кв. м. В приморских районах, где преимущественно предлагаются к продаже отдельные дома, недвижимость на 25% дороже.

Удивляем британцев

Самые богатые из россиян в последнее время стали завсегдатаями английского рынка недвижимости. Англичане поражаются запросам покупателей из России и считают их виновниками взлета цен на недвижимость в Лондоне. Сегодня квартира в английской столице стоит в среднем $10-35 тыс. за кв. м. Дома-коттеджи выставляются на продажу по цене $8-28 тыс. за кв. м. Но наших соотечественников это не смущает. По британской статистике, каждый пятнадцатый дом, проданный в Лондоне в прошлом году, был приобретен покупателем из России. Средняя цена такой покупки - $8-12 млн. Есть эксклюзивные объекты и по цене $20-25 млн.

В 2003 году цены на британскую недвижимость в среднем поднялись на 15,5%. По мнению местных экспертов, рынок стабилизировался, и в нынешнем году рост цен замедлился. Однако престижные места английской столицы, а также жилые комплексы, расположенные вблизи деловых районов, не подчиняются общерыночной тенденции. Недвижимость здесь дорожает и дальше.

Россияне чаще всего приобретают жилье в Лондоне для своих детей, получающих образование в местных учебных заведениях, А некоторые покупают квартиры из-за необходимости часто бывать в Лондоне по делам бизнеса.

Недвижимость в Великобритании может располагаться на землях Королевства или частных землевладельцев. Выгоднее купить дом на королевских землях: в этом случае участок переходит в собственность владельца строения, и он платит только один ежегодный муниципальный налог. При втором варианте покупки, помимо муниципального налога, придется еще выплачивать ренту владельцу земли.

Для желающих поиграть на британском рынке недвижимости интерес представляет дешевый сегмент жилья - двух-трехкомнатные квартиры. В такой квартире можно сделать хороший ремонт, а потом перепродать.

Содержание квартир в центральных районах Лондона может доходить до $5-6 тыс. в год. Работа адвокатов по организации процедуры покупки жилья оценивается в 1-2% от стоимости сделки. Налог на покупку недвижимости в Англии варьируется в пределах 1 - 4% от суммы договора. В процессе покупки возможны дополнительные расходы до $4 тыс. на проведение юридических изысканий, получение документов в местных органах власти, оплату некоторых сборов.

Венгрия, Польша и Чехия

Из наших бывших друзей по социалистическому лагерю эти страны признаются зарубежными аналитиками как наиболее перспективные для инвестирования в недвижимость. Наиболее демократична в этом отношении Венгрия: иностранец может приобрести здесь любую недвижимость, кроме земель сельскохозяйственного назначения. Средняя стоимость квартир в Будапеште - $1200 за кв. м. Причем жилье ежегодно дорожает на 10-15%.

Перспективен и польский рынок. Его упорядочению и надежности способствует хорошая местная правовая база. Сегодня квадратный метр в варшавской квартире стоит $1000-3000.

Однако активнее всего россияне осваивают Чехию. В этой стране более 15 тыс. наших соотечественников имеют вид на жительство. Однако купить в Чехии жилье можно, лишь предварительно открыв на ее территории бизнес.

Цены на недвижимость в Чехии сильно разнятся в зависимости от местоположения объектов. Например, в Праге стоимость квартир может доходить до $3000 за кв. м, в Карловых Варах - переваливать за $2000 за кв. м. Периферия намного дешевле: в западных, приграничных с Германией, районах Чехии реально приобрести трехкомнатную квартиру всего за $12 тыс.

По мнению экспертов, вступление Чехии в Евросоюз даст дополнительный толчок для развития местной промышленности, что, в свою очередь, значительно оживит жилищное строительство. Но и цены на жилье тоже поднимутся.

Германия: все больше наших

Германия привлекает россиян социально-экономической стабильностью и ровным климатом. Сегодня в этой стране постоянно живут и работают 3 млн. выходцев из нашей страны.

Немецкая жилая недвижимость немного дороже, чем, например, испанская, и ежегодно растет в цене в среднем на 15%. Здешний рынок предлагает к продаже хорошие добротные дома без особых архитектурных изысков. Цены на них варьируются в широком диапазоне - - $90-500 тыс. и более. Аналогичный разброс цен на квартиры и апартаменты - от $70 тыс. до $3,5 млн.

Семь раз отмерь...

При покупке недвижимости в странах, входящих в Евросоюз, для иностранцев действуют единые правила. При оформлении договора вносится залог 10-30% от стоимости жилья. Комиссионные местных риэлтеров за посредничество - не менее 3-10% от стоимости покупаемого объекта. Придирчиво и скрупулезно изучается состояние недвижимости на юридическую чистоту: не числятся ли за ее продавцом долги, не ведутся ли вокруг нее наследственные споры.

Вследствие усиления борьбы с международным терроризмом тщательно проверяется и личность покупателя; легальность происхождения его денег, чистота биографии. Но несмотря на все вышесказанное, в некоторых странах по обоюдному согласию продавца и покупателя возможно применение "серых" схем расчетов. При этом официально оплачивается только 50-80% рыночной стоимости объекта, а остальная часть передается продавцу наличными. Цель такого подхода та же, что и в России, - уход от налогов.

Процесс оформления покупки обычно длится два-три месяца. Он включает в себя "смотрины": обязательный выезд покупателя на объект, который организует риэлторская компания для знакомства со строением на месте. При покупке объекта деньги обычно переводятся на счет продавца через банк.

Иностранцам, владеющим недвижимостью, в странах Евросоюза предоставляется вид на жительство на три месяца. Чтобы получить гражданство и право на постоянное проживание, необходимо открыть в стране свой бизнес. Это не касается только Турции: при покупке недвижимости иностранец автоматически может получить гражданство этой страны или жить, многократно продлевая визу. Однако турецкое законодательство не допускает двойного гражданства.

А вот налоги на приобретение недвижимости и последующее владение ей в разных странах Евросоюза неодинаковы. Но принцип един везде: пока вы не заплатите налог за покупку недвижимости, не получите документы на законное владение объектом.

Принимая решение о покупке недвижимости за рубежом, необходимо с помощью специалистов-риэлтеров, вникнуть во все юридические тонкости покупки и последующего владения своим заграничным жильем. Это позволит рассчитать свои финансовые возможности и не попасть в щекотливое положение, когда все деньги потрачены на покупку недвижимости, а на уплату налогов ничего не остается.

А.Руденко

Вернуться назад