Публикации

"Бюргерский домик в разрезе".
["Русский фокус" (Москва).-09.12.2002.-№043.-с.68-69]

09 декабря 2002

Сколько стоит быть домовладельцем в Германии

Прежде чем решиться на покупку недвижимости в Германии, неплохо узнать не только ее стоимость, но и то, с чем придется столкнуться будущему собственнику вне стен дома и рядом с ним. Тем более если будущий покупатель - иностранец. Незнание местных особенностей может обернуться лишней тратой нервов и денег. Ну, а претендовать на полноту знаний можно лишь в том случае) если вы самостоятельно прошли путь от встречи с агентом по недвижимости до ужина уже в собственном доме.

Вопреки распространенному мнению, что большинство немцев живут в собственных домах с накрахмаленными занавесками и геранью на подоконнике, более половины жителей страны предпочитают жилье арендовать, а не покупать. Вообще к съемной квартире в Германии принято относиться как к дому, тем более что немецкое законодательство твердо стоит на защите прав квартиросъемщика, делая одностороннее расторжение контракта арендодателем почти невозможным. Снимая квартиру, среднестатистический немец живет в ней обычно не менее пяти лет. В больших городах "текучесть" жильцов более высокая, а в маленьких квартиросъемщики порою всю жизнь проживают на снятой однажды жилплощади. Иностранец не будет с таким трепетом относиться к арендуемой квартире - так думают немцы, с которыми вашему корреспонденту довелось общаться в городе Ростоке на севере Германии.

Внутренние законы в отношении покупки жилья иностранцами достаточно либеральны и особых преимуществ своим гражданам по сравнению с приезжими покупателями не дают. Зато отличие наверняка проявится при попытке получить ипотечный кредит - баварский владелец ресторана наверняка покажется немецкому банку благонадежнее такого же ресторатора, приехавшего из России.Относительно визового режима для иностранца, уже имеющего недвижимость в Германии, но не имеющего вида на жительство, ситуация складывается такая. Он может находиться в стране до трех месяцев в течение одного года. У обладателя бизнес-визы более выигрышное положение - он имеет право пребывать в стране до шести месяцев в год, а если у его фирмы есть представительство в Германии, то срок этот может быть и больше.

Кредитный договор и договор о мире

Идеальный покупатель недвижимости, по немецким меркам, - отнюдь не тот, кто готов выложить всю сумму сразу. Напротив, это тот, кто способен стабильно выплачивать кредит. Гражданин, покупающий в рассрочку, благонадежен в Германии по определению - с такой же меркой подходят и к иностранцам. Получить в рассрочку от 4 до 25 лет квартиру или даже целый доходный дом в принципе может любой иностранец. Предпочтительнее стать клиентом крупного финансово-строительного холдинга: такая структура является одновременно и сберегательным банком, и застройщиком, и продавцом жилья.

В самом общем виде схема получения кредита такова. Сначала, подбирая квартиру или дом, покупатель определяется с величиной кредита (вплоть до 80% от стоимости приобретаемой недвижимости). В банке заключается договор о финансировании строительства или о покупке, параллельно с этим открывается целевой сберегательный вклад. После чего клиент доказывает свою платежеспособность, регулярно внося мелкие порции денег на счет согласно договору. Там они не просто лежат, но обрастают небольшими процентами. Если платежи поступали регулярно, экзамен на благонадежность сдан. По прошествии, к примеру, года (в каждом случае срок индивидуален), когда скопится сумма, достаточная для первого взноса, банком принимается решение о выдаче недостающей для покупки суммы. Клиенты, прошедшие эту стадию, помимо кредита получают еще и право на льготы. Скажем, с обычных 9% годовых ставка кредитования уменьшается до 5%.

Банк рискует мало: несколько тысяч долларов лежат на счету, недвижимость тоже под контролем - либо банк является ее собственником (клиент им станет лишь после окончательной расплаты), либо права собственности оформляются на клиента сразу, но жилье остается у банка в залоге. На случай, если деньги у клиента вдруг кончатся, предусмотрены две схемы урегулирования. Когда отказ от выплат происходит до получения права на покупку, несостоявшемуся домовладельцу возвращается вся сумма без потерь, включая начисленные проценты (удерживается только стоимость юридического оформления). Если клиент отказался, уже вступив во владение и распоряжение, то объект продается и заинтересованным сторонам возмещаются все затраты. Впрочем, такой исход - это крайность. Чтобы ее избежать, бремя расплаты немецкие заемщики обычно заблаговременно возлагают на чужие плечи. То есть свою новую квартиру сдают, а сами снимают что-нибудь подешевле.

Личный опыт

Небольшой дом в портовом городе Ростоке обошелся семейству вашего корреспондента в сумму, выплачивать которую ему предстояло еще несколько лет. Впрочем, в долг живет большая часть Германии, а посему внимание сразу захватили другие проблемы. Обосновываясь на новом месте, мы знали лишь то, что здесь процветает угон автомобилей (отсюда рукой подать до Польши и стран Балтии, куда регулярно ходят паромы, что значительно облегчает жизнь угонщикам). Неприятнее угона может быть только такое международное явления, как соседи. Если вы друг друга понимаете или, по крайней мере, ваш сосед думает, что понимает, то жить вам в мире, любви и согласии. Говоря по-человечески, на заднем дворе можно будет делать барбекю и досушивать белье, не опасаясь сердечного приступа у соседа, - впрочем, несмотря на вред, который вы нанесли его здоровью, он все равно найдет в себе силы явиться с претензиями.

Завоевать сердце немца сложно, но дело это не безнадежное. Первое и главное условие для подписания негласного "пакта о ненападении" - общение пусть на плохоньком, но немецком языке. Знание прочих европейских языков оставит немца глубоко равнодушным. Ну а если вы выдержите рассказ пожилой пары, обитающей по соседству, о том, как они покупали дом и на полном серьезе решали, что делать с приведениями на чердаке, о которых объявил риэлтер, то любовь соседей вам обеспечена. Так вот, о приведениях. В какой-то момент сердца соседей дрогнули, и деды решили устроить там комнатку для внуков... Впрочем, вы можете даже не сомневаться, что уже покорили соседа совпадением в выборе цвета мусорного контейнера (по этому поводу в местной газете открыли дискуссионный клуб, а завершилось все опросом жителей улицы).

Считаем по-немецки

Покупая недвижимость в Германии, нужно помнить о городской сети железных дорог и по возможности от нее не удаляться. Цена на похожие по всем параметрам дома в зависимости от близости к станциям электричек (S-Bahn) может изменяться на треть. Как единодушно заявили "Фокусу" в московских компаниях, занимающихся продажей недвижимости в Германии, этот факт часто не учитывается российскими покупателями: приобретая хороший дом в хорошем месте, они обычно не интересуются близостью к метро или электричке. А зря. Километраж до ближайшей станции высчитывают даже состоятельные владельцы больших поместий.

Еще больше, чем привязка к транспорту, на конечную стоимость квартиры или дома влияет сумма будущих расходов на их содержание. Расходы на отопление, электроэнергию, воду напрямую зависят от установленного оборудования, ведь домашние энергосберегающие системы помогут сэкономить немалые деньги и гарантировать выплаты государственной дотации. Дом в Германии получает почетный статус экономичного, если фактическое годовое потребление тепла в нем как минимум на 25% ниже норматива. Льготным в этом случае становится и налог на недвижимость (вообще в Германии этот налог взимается ежегодно вне зависимости от назначения дома, и в среднем ставка составляет 1,5%).

В больших городах, таких как Берлин, Кельн, Мюнхен, жилье обычного класса стоит от 1000 евро за 1 кв. м площади, а в престижных районах - не менее 2000 евро. Цены же на квартиры или коттеджи в курортных районах вроде Баден-Бадена начинаются с 3000 евро за 1 кв. м. И это, подчеркнем, только начало. В результате получается довольно дорого, поэтому сами немцы активно покупают жилье для отдыха в южных странах (в той же Испании), где оно подешевле. Можно, конечно, и добротную недвижимость приобрести дешевле, если ее покупать или в небольших городках, или в Восточной Германии (где метр может стоить в пределах 700-1600 евро), но такие объекты менее ликвидны при их последующей перепродаже.

В Германии каждый может выбрать себе место жительства исходя из собственных приоритетов. Тот, для кого главное - "чтобы все было, как у настоящих немцев", наверняка отдаст предпочтение таким землям, как Бавария или Баден-Вюртемберг. А тот, кто стремится к культурной полифонии, выберет место поближе к границе с Францией. Но одно, несомненно: в Германию люди едут в поисках стабильной и размеренной жизни, поэтому среди иностранцев в большой цене дома деревенского типа - практичные и удобные.

А вот понятия "второй дом", которым для большинства россиян является дача, в Германии нет. У многих есть садовые домики, но оставаться на ночь в них запрещается. Если ночуешь - значит, имеешь дополнительную недвижимость. Одно из двух - плати за нее или налог, или штраф. И никакой самовольной картошки, выращивать которую порываются наши соотечественники в приступе ностальгии. В Германии строго определено, что можно сажать, а что - нет. Просто так ничего не бывает: выращивать картошку - значит заниматься производством, для которого нужно иметь лицензию и состоять в соответствующем профсоюзе.

По данным компании Berlinhaus, для покупки дома, рассчитанного на одну семью и находящегося в хорошем состоянии, надо, по крайней мере, располагать суммой в 150 000 евро. Цены на новые дома "стартуют" с 250 000 евро. Земля под строительство с подведенными коммуникациями стоит от 100 до 800 евро за 1 кв. м. Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Германии невелики: земельный налог составляет 3,5% от суммы, зафиксированной в нотариально заверенном договоре о продаже, нотариальные услуги и регистрация в книге учета владельцев недвижимости - это 2% от суммы сделки, услуги маклера обычно обходятся 3-5% от цены покупки.

Как растворяются налоги

Немецкое правительство вот уже шестой год наблюдает за медленным, но ростом числа собственников в стране. Все началось с введения пособия владельцам недвижимости. Традиционно в Германии граждане выплачивают налоги в полном объеме, если живут в стране более шести месяцев в году. Поэтому пособие не распространяется на жилые помещения, используемые только в период отпусков или по выходным дням - например, в кемпингах, дачных поселках.

Всем остальным собственникам жилых помещений - добро пожаловать за пособием. Пособие можно получать в год постройки или приобретения жилья и в последующие семь лет. Это условие трактуется достаточно широко. Оно выполняется не только в том случае, если вы - владелец жилья и проживаете в нем сами, но и если вы безвозмездно предоставляете дом или квартиру близким.

Вне зависимости от прочих обстоятельств период выплаты пособия всегда начинается в год окончания строительства или покупки жилья и заканчивается с истечением восьмого года или года, когда владелец перестал в нем жить (положим, открыл в помещении магазин, а сам переехал в другое место) или продал. Право на получение пособия возникает только с момента фактического въезда в дом или квартиру. Поэтому переезжать следует в том же году, в каком вы их приобрели. Если же вы, например, покупаете дом в декабре, а въезжаете в него в январе, то теряете пособие за весь год покупки. Если до покупки жилья вы его снимали и уже фактически там проживали, то моментом въезда будет считаться дата, с которой вы приняли на себя бремя собственника - риск, эксплуатационные расходы и прочее.

Причем если в год приобретения жилья ваш доход не превышал максимально допустимую величину, а через год-другой увеличился, то на пособии это никак не отражается - вы, как получали его, так и продолжаете получать. Если же по причине слишком высоких доходов в год покупки дома вам было отказано в пособии, а в какой-то последующий год доходы уменьшились, вы можете получать пособие, начиная с этого года и до конца восьмилетнего периода. Однако получить его задним числом за истекшие годы уже нельзя.

Еще один вид льгот связан с культурно-историческим статусом вашего дома. Владельцы памятников архитектуры освобождаются от части налогов, но сэкономленные деньги обязаны тратить исключительно на содержание и реконструкцию строения. К старым зданиям немцы и сами относятся щепетильно, и от других требуют того же. Реконструированный погреб, новый фасад - это и предмет гордости, и тема для многочасового разговора.

Елена Рудометкина

Вернуться назад