Публикации

"Взятие Берлина".
["Известия-Недвижимость" (приложение к изданию "Известия") (Москва).-14.04.2004.-№067.-с.22]

14 апреля 2004

Сколько стоит недвижимость в Германии

Чтобы узнать, сколько стоит недвижимость в Германии, нашему корреспонденту Элеоноре ЯКОВЛЕВОЙ пришлось выступить в роли респектабельной клиентки нескольких риэлторских агентств Кельна и Берлина.

В разных землях Германии к иностранцам относятся по-разному. Это немаловажный фактор при покупке недвижимости. Например, на юге Германии иностранцев не очень жалуют. Куда терпимее к ним относятся на западе страны.

Кельн, в котором я сейчас живу, самый древний и, пожалуй, самый интернациональный город Германии. На улицах, кроме немецкой, звучит польская, турецкая, итальянская, греческая, русская и бог знает какая еще речь. Трамвайной линией Кельн связан с Бонном - бывшей столицей ФРГ. По российским меркам недвижимость в Кельне стоит дорого, хотя после переноса столицы в Берлин она заметно подешевела. И все-таки в сравнении даже с московскими ценами на недвижимость здешние цены кусаются.

Итак, Кельн. Рейн делит город на две части: на левом берегу находятся исторические и жилые кварталы, на правом - промышленные районы. Цены на недвижимость соответствуют местоположению объекта недвижимости. Так, в одном из престижных районов Кельна, Роденкирхене, расположенном на левом берегу реки (непосредственно у воды, что заметно повышает цены), мне предложили среднюю по здешним понятиям квартиру с тремя комнатами общей площадью 87, 5 кв. м, постройки 200З года, на первом этаже, с ванной комнатой, туалетом, кухней, балконом-террасой 12 кв. м, отдельной душевой и туалетом для гостей и местом для стоянки автомобиля за 212 500 евро. Трехкомнатная квартира примерно такой же площади на правом берегу Рейна в районе Брюк стоит 100 000 евро.

Российское понимание однокомнатной квартиры никак не соответствует немецкому. По немецким стандартам однокомнатная квартира - это жилая комната плюс спальня. То, что в России называют однокомнатными квартирами, здесь - appartement, и снимают их преимущественно студенты. Такое непрестижное жилье в не слишком престижном левобережном районе Эренфельд общей площадью в 43 KB. м стоит 75 000 евро. Его можно сравнить (не по цене, конечно) с однокомнатной квартирой в панельной новостройке в спальном районе Москвы.

Для желающих приобрести в Кельне дом также имеется большой выбор объектов по ценам от 200 000 до 2 000 000 евро. Например, дом на севере Кельна в непрестижном районе Хорвайлер общей площадью 98 кв. м постройки 1988 года с участком 189 кв. м, с гаражом, кухней, камином, двумя туалетами, ванной комнатой, душем обойдется в 250 000 евро. В то же время 20-комнатный 5-этажный особняк общей площадью 723 кв. м и участком 579 кв. м со всеми наворотами и четырьмя гаражами, расположенный сразу же за кельнским "Садовым кольцом" в районе Нойштадт-Норд потянет на 2 050 000 евро.

Что касается пригорода Кельна, то здесь цены примерно раза в два ниже. Преимущество загородного дома также в близости к немецким фермерам, которые предложат вам свежие, экологически чистые продукты по весьма умеренным ценам.

Цены на одни и те же по всем параметрам дома могут существенно различаться (чуть ли не на треть) в зависимости от их удаленности от железнодорожных станций и полустанков. Нужно учитывать, что железные дороги в Германии тесно связаны с городским транспортом. Узловые станции городских электричек специально построены в местах остановок автобусов, стоянок такси, парковок, пересадочных станций метро, а цены на бензин в Германии намного выше, чем в России. Что же касается пресловутых пробок, то в Германии это самый больной вопрос. Немцы не простят вам ни одной причины, оправдывающей ваше опоздание, кроме единственного святого слова "штау", что как раз и означает "дорожная пробка". Так что при всей нелюбви к общественному транспорту в часы пик расчетливые немцы все-таки предпочитают им пользоваться.

После переноса столицы в Берлин недвижимость в Кельне заметно подешевела. Но налицо и обратный процесс - в Берлине (даже в восточной его части) цены на жилье пошли вверх и уже сравнялись с кельнскими, а в части элитной жилплощади даже превысили их. Логика здесь та же: дороже жилплощадь у воды, в зеленых зонах, поближе к станциям электричек и подальше от промышленных предприятий. В последнее время в связи с застройкой и реставрацией района Митте в центре Берлина недвижимость здесь сильно подорожала. Так, пятикомнатная квартира в Митте площадью 211 кв. м стоит 917 ООб евро, и это далеко не предел. В этом районе сосредоточены посольства и правительственные учреждения. Здесь самые модные рестораны, дискотеки и клубы столицы.

Берлинская река Шпрее, конечно, не идет ни в какое сравнение с Рейном, но зато здесь много озер, близостью к которым в значительной степени определяется стоимость жилплощади. Наиболее известные озера Берлина - Тегелер-Зее, Ван-зее, Шлахтензее, Груневальдзее, Мюггельзее и Руммельсбургер Зее. Так, например, вилла на Ванзее площадью 345 кв. м стоит 1 775 000 евро. Лесами Берлин покрыт примерно на 17%. Четырехкомнатный одноэтажный дом в зеленой зоне Груневальд площадью 202, 3 кв. м был оценен в 1 288 510 евро.

Недвижимость можно купить не только с помощью риэлторских агентств, но и через аукционы. Там выставляют жилье, продаваемое за долги. Для участия в аукционе нужен опыт. За небольшую плату можно ознакомиться с копиями объектов, продаваемых с торгов. Если это возможно, конечно, лучше постараться лично осмотреть квартиру (дом), попросив для этого разрешения у проживающего в нем в этот период владельца. Но они не очень-то охотно пускают посетителей, препятствуя осмотру. Тогда нужно использовать единственно оставшуюся возможность наружного осмотра объекта.

Аукцион проходит в два этапа. Как правило, на первом этапе объекты предлагают за полцены. Но профессионалы всегда ждут второго этапа, на котором распродают нереализованные "остатки". Здесь чаще всего уже не считаются с ценой, и продажная стоимость объекта может упасть до 40-30% от первоначальной стоимости.

Несмотря на то что на аукционах недвижимости действительно существует возможность приобрести дом или квартиру намного ниже ее оценочной стоимости, все же нужно помнить: низкая стоимость не всегда гарантирует качество. Скидки действительно бывают просто невероятными. Но эксперты предупреждают: за слишком низкой ценой могут скрываться недостатки, из-за которых другие люди отказались от мысли приобрести именно это жилье.

Законы Германии относительно покупки жилья иностранцами сегодня достаточно либеральны. Покупать недвижимость возможно на всей территории страны. В Германии нет никаких законов или положений, дающих немцам преимущества перед покупателями из других стран.

Дополнительные расходы при покупке недвижимости в Германии невелики: земельный налог составляет 3, 5% от суммы, зафиксированной в нотариально заверяемом договоре о продаже, 2% от этой же суммы составляют расходы по нотариальному и юридическому оформлению, услуги маклера обычно обходятся 3-5% от цены покупки.

Вернуться назад