Публикации

"Отель в Болгарии: информация для инвестора".
["Iностранец" (Москва).-11.03.2003.-№008.-с.14]

11 марта 2003

Алексей МЕЛХАНОВ, управляющий софийского консалтингового агентства BGinfo, делится своим опытом по вопросам инвестирования, приобретения недвижимости и получения ПМЖ в Болгарии. Сегодняшний рассказ - о видах отелей и ценовой шкале.

Что покупать?

Основной характеристикой отеля (разумеется, для инвестора) является не количество мест, не удаленность от моря, не "эвездность" и даже не цена. Самое главное - это его РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ. Когда основной является эта экономическая характеристика, то различные стереотипы и фантазии (вроде "недорогой семейный отельчик на море") не значат ничего. Скромный отель в Софии запросто может оказаться доходнее более дорогого и звездного отеля на черноморском побережье, а совсем уже непонятный для россиянина отель в окрестностях Габрово оказывается рентабельней столичного.

В результате все сводится к ответу на следующий вопрос: КАК ОПТИМАЛЬНО КУПИТЬ (ИЛИ ПОСТРОИТЬ) ОТЕЛЬ НА ТУ ОПРЕДЕЛЕННУЮ СУММУ В АМЕРИКАНСКИХ $, КОТОРЫМИ РАСПОЛАГАЮ?. При этом из имеющихся средств нужно вычесть минимум процентов 30, которые пойдут на предэксплуатационную подготовку и оборотные средства.

Итак, перед вами шкала, которая, как нам кажется, истинно отражает действительность на основании имеющихся наблюдений и опыта продаж.

Что ХОРОШЕЕ можно купить за: $$150.000-200.000. Это - небольшой отель в горах (НЕ горнолыжный, предназначен для поклонников экологического, пешеходного и этнографического туризма). В России представления о подобном направлении в туризме почти нет, хотя оно весьма перспективно и не требует значительных затрат. В Болгарии этот рынок первой из "иностранцев" стала разрабатывать австрийская фирма TUI. Показательный пример: гостиница "Сезоны" в г. Трявна (правда в этом случае речь идет о сумме несколько большей) - уютный трехзвездочный отель на 60 мест с крытым бассейном. Помимо небольших стартовых затрат другой серьезнейший плюс - активный туристический сезон длится практически круглый год, и спрос на такие отели как со стороны иностранных туристов, так и внутри страны) значительный.

$$200, 000-400.000 - опять-таки небольшой отель, но к горному варианту добавляется очень доходная и вечная тема городского отеля. Речь идет прежде всего о Софии, кроме того привлекательны Пловдив, Варна и Бургас. Помимо круглогодичного использования гостиницы добавляется еще один важнейший источник дохода - наличие ресторана. Небольшой городской отель с хорошим рестораном в правильно выбранном месте - весьма выгодный вариант, позволяющий достичь 30-35% годовых.

$$400.000-1.000.000 - в этом диапазоне добавляется специфический вид городских отелей. Вернее, специфичны не отели, а города - это жемчужины болгарского побережья: Несебър и Созопол. Хотя они и подвержены сезонным колебаниям, тем не менее, отели в этих городах можно рентабельно эксплуатировать круглый год. Небольшим отелям здесь не грозит перспектива, которая неминуема для "собратьев" по побережью -быть "раздавленными" 4-5 звездочными "новотелями". Объясняется это наличием у Несебъра и Созопола статуса городов-памятников и ограниченностью территорий застройки. (Избежать вышеупомянутой участи могут только те отели, которые имеют исключительную "изюминку" или предлагают особенные услуги, при этом стоимость такой гостиницы неминуемо выйдет за рассматриваемый диапазон). За $$400.000-1.000.000 также можно купить или построить бальнеоотепь. Столько же будет стоить строительство отеля на 50-70 мест на побережье моря, однако надо тщательно и осмотрительно подойти к выбору места (об этом подробнее в следующей статье). За эти деньги можно построить и небольшой отель с рестораном в крупном городе или в одном из развивающихся туристических комплексов - например, в горнолыжном Банско.

$$1.000.000-3.000.000 - за эти деньги можно стать владельцем отеля любого назначения:

- на море в курортном комплексе, 2-3 линия от берега (до $1.000.000 в курортном комплексе можно купить только панельный неликвид, рекомендуемый любителям "хрущевок"). Учитывая цену земли (нормальный участок в комплексе меньше чем $$80-100 за квадратный метр стоить не будет), рассчитывать на покупку чего-то стоящего дешевле $1.000.000 не приходится.

- в приморском городе, причем это будет вполне приличный отель. Купить такой вряд ли удастся (в виду их отсутствия на рынке продаж), а вот построить ~ очень правильное решение.

- на горнолыжном курорте, где можно подыскать место в хорошо раскрученных и гарантированно доходных Боровце иди Пампорово

- в горах, однако, при всей любви к ним - купить также невозможно (таких дорогих гостиниц там просто нет!) и, как считают специалисты, пока рановато вкладывать такие суммы в этот сегмент.

- в крупном городе за эти деньги можно построить очень хороший отель, что мы и рекомендуем. Между "хилгонами-шератонами" (где номер стоит $$120-250) и постсоветскими "отелями коридорного типа" (за $$25-30) есть могучий и пока незанятый ценовой диапазон в $$50-80, куда идеально впишется ваш отель с услугами уже не "совковыми" и ценами еще не "редиссоновскими".

- бальнеоотель, тема для Болгарии хотя и не новая, но крайне мало разрабатываемая до последнего времени. А с "последнего времени" - бурно развивающаяся ввиду уникальности болгарских минеральных вод на фоне фантастической по красоте природы. Пример успешного вложения в бальнеологию - село Баня в горах Родопи. Учитывая, что в Болгарии более 500 различных источников, среди которых есть уникальные по температуре (Сапарева баня), содержанию йода (Шкорпиловци) и своим целебным свойствам (большинство остальных), бальнеоотель в Болгарии - вложение гарантированное по доходности и перспективное (основной клиент - турист из Западной Европы). При этом речь идет именно о крупном вложении, потому как бальнеоотели с услугами по лечению имеют тем больший успех, чем больше их "звездность" и выше уровень сервиса.

И еще одна деталь: начиная с данного ценового диапазона появляется фигура УПРАВЛЯЮЩЕГО. Это значит, что, поставив работу отеля, вы, собственник, можете отдыхать, и денег на такой отдых будет вполне достаточно.

$$3, 000.000-5.000.000 - это приличный отель в курортном комплексе на море или на горнолыжном курорте, 2 или даже 1 линия от морского побережья в курортных комплексах, более 200 мест и категории не менее 3-х "звезд". Если же построить его самому - то вполне реальны 1 линия от моря и 4 "звезды". Благодаря объему туристов, "горячий" сезон уверенно "прокормит" весь остальной год, договора с ведущими туроператорами гарантированы, а сам отель будет год от года уверенно расти в цене, во всяком случае земля под отелем "поднимется" в несколько раз за одно десятилетие.

В одном из ближайших номеров "i" мы дадим практическую информацию для инвесторов о покупке или строительстве отеля в Болгарии.

Софийское консалтинговое агентство BGinfo оказывает услуги инвесторам "под ключ": от предварительных консультаций до организации покупки отеля или участка. Организация строительства или реконструкции, договора с туроператорами, бухгалтерское и юридическое сопровождение, вопросы кредитования, официальное признание иностранной инвестиции и оформление инвестору и членам его семьи разрешения на постоянное пребывание в Болгарии (ПМЖ).

Вернуться назад