Публикации

"Домик на золотых песках".
["Известия-Недвижимость" (приложение к изданию "Известия") (Москва).-04.09.2003.-№160.-с.22]

04 сентября 2003

Накануне вступления в ЕС недвижимость в Болгарии идет нарасхват

Цены на недвижимость в Болгарии, пожалуй, самые низкие по сравнению с ценами в других европейских странах. Имея в кармане $20 000-30 000, можно купить жилье и даже начать свой бизнес. За $10000 реально стать владельцем однокомнатной квартиры в Софии или Варне, а элитные новостройки рядом с морем продаются по цене от $600 за кв. м - дешевле, чем типовые в московских спальных районах. Неудивительно, что официальная статистика насчитывает порядка 25 000 "русских болгар". Однако не позднее 2007 года Болгария станет полноправным членом Евросоюза, в связи с чем риэлторы ожидают, что цены на жилье и землю в ближайшие год-два ощутимо вырастут.

Ежегодно около 2000 российских граждан стремятся получить вид на жительство (ВНЖ), что еще более актуально после введения для них в прошлом году визового режима. Однако покупка жилья в Болгарии - еще не основание для получения ВНЖ и тем более - ПМЖ. Вид на жительство можно получить, открыв фирму в Болгарии, либо являясь этническим болгарином, или же заключив "местный" брак. Для регистрации фирмы посредникам надо заплатить от $1500 до $2500 в зависимости от срочности, количества учредителей, уставного капитала.

- Для российских граждан есть несколько вариантов покупки недвижимости: на основании вида на жительство, собственной фирмы в Болгарии или представительства, - рассказывает специалист. - Но эти условия касаются только покупки земли. Если речь идет о покупке квартиры, фирму регистрировать не обязательно, квартиру можно оформить в собственность на физическое лицо.

В верхних эшелонах власти сейчас обсуждают возможность отмены моратория на продажу земли иностранцам. По прогнозам местных риэлторов, скорее всего это произойдет еще до вступления Болгарии в ЕС.

- Чтобы стать владельцем даже 6-10 соток, россиянам приходится регистрировать фирму и уже на юридическое лицо записывать дачный участок, а это дополнительные траты, - говорят эксперты. - Зато, зарегистрировав фирму, можно получить вид на жительство, а пятилетнее обладание ВНЖ (при условии проживания в стране не менее 6 месяцев в году) дает возможность получить ПМЖ. И все же ежегодное (как минимум до 2007 года) повышение цен на рынке жилья будет составлять не менее 20%. Этому способствуют англичане, шотландцы и немцы, активно скупающие недорогую по их меркам недвижимость.

По мнению риэлторов, отмена моратория на продажу земли иностранным гражданам приведет к ее 40-процентному подорожанию. Упрощения юридической процедуры покупки дома с участком либо участка под строительство коттеджа давно ждут не только русские, но и англичане, голландцы, формируя отложенный спрос.

Цены на недвижимость в Болгарии, также как и в большинстве "теплых" стран, зависят от близости к морю, наличия коммуникаций и т.п. Наиболее заметно дорожает жилье в окрестностях Варны и курорта Золотые пески. В Варне в прошлом году цены на квартиры вторичного рынка начинались от $400 за кв. м, в этом году - от $480 за кв. м. Дом среднего качества в Варне и пригороде, который стоил $22 000, за год подорожал до $30 000-32 000. Двухкомнатные квартиры в прибрежных курортных городках продаются за $20 000-22 000 (в зависимости оттого, с какого расстояния можно любоваться из их окон побережьем). Трехкомнатные квартиры площадью 80-95 кв. м на морском берегу стоят около $40 000.

Новостройки, расположенные в хороших районах, распродаются еще на начальных этапах строительства от $600 за кв. м, а к сдаче объекта остаются разве что дорогие и непрактичные мезонеты площадью 150-200 кв. м (половина их площади приходится на скосы, веранды и лестницы). Скупленные на этапе строительства квартиры появляются потом на рынке по ценам в 1, 5-2 раза выше начальных.

Земля в самых престижных курортных районах (Солнечный день, Журналист, Святых Константина и Елены) продается сейчас где-то по $380 за сотку. В наиболее популярных пригородных зонах свободного пространства почти не осталось, и под застройку предлагаются в основном участки не больше 10 соток с хибарами, требующими реконструкции или сноса, за $25 000. Многие иностранцы приобретают на болгарской ривьере дешевое по западноевропейским меркам жилье для сезонного проживания. Расходы по его содержанию невысокие: вода обходится в $0, 7 за кубометр (или около $10 на семью из четырех человек в месяц), электроэнергия - в $0, 051 за 1кВт ч, $2, 5-3 ежемесячно уходит на оплату местных разговоров по телефону.

В отличие от России в Болгарии практически нет новых коттеджных поселков с собственной инфраструктурой, коммуникациями, дорогами. Новая солидная вилла может соседствовать с 30-летней полуразвалившейся дачей. Активное строительство современных коттеджей дает надежду на появление коттеджных поселков в ближайшие 3-5 лет.

Виллы в курортных зонах стоят от $60 000 до $200 000. Но в последнее время все больше приезжих из России предпочитают индивидуальное строительство: дом, построенный "под ключ" местной фирмой, обходится в среднем в $300 за кв. м. Цена виллы тоже определяется ее близостью к морю. Например, в Балчике (в 4 километрах от знаменитого курорта Албена) двухэтажная шестикомнатная вилла площадью 160 кв. м с участком 700 кв. м стоит всего лишь $45 000, потому что расположена в километре от побережья.

Гораздо легче в Болгарии по сравнению с Россией чувствует себя малый бизнес. Ставки аренды торговых и офисных помещений в Софии (где бизнес гораздо меньше подвержен сезонным колебаниям, свойственным приморским городам) в 2-4 раза ниже московских. Магазин площадью 150 кв. м без оборудования на оживленной улице города можно снять за $850 в месяц, ресторан - за $1500. Много объектов выставлено на продажу. Продается все что угодно - отели, рестораны, фабрики, автосервисы, магазины, офисы. Ценовой диапазон - на любой карман: магазины - от $3500 до $150 000, офисы - от $2500 до $70 000.

В столице готовое к работе кафе с раскрученным именем можно купить за $50 000. Выгодно приобрести или построить семейный отель из нескольких бунгало: вложить $250 000, сдавать койко-места по $20 в сутки, получать $500 - 600, из них тратить 20% на обслуживание. При этом ежегодный совокупный налог на прибыль не превышает 28%. Многие сферы услуг и развлечений в Болгарии еще имеют свободные ниши: туристы не слишком пресыщены хорошими ресторанами (если сравнивать с Кипром, Грецией), дискотеками и т.п.

Надо сказать, что ассимилироваться в Болгарии россиянам гораздо легче, чем, например, в Чехии или Польше. В болгарских школах до сих пор преподается русский язык, а местный язык дети легко осваивают за один-два месяца. Что касается их родителей, дипломированные специалисты из России - особенно в области медицины и технических наук - по-прежнему высоко ценятся в этой стране.

Лидия Артемьева

Вернуться назад