"Офисы дешевеют".
["Эксперт" (Москва).-08.12.2003.-№046-с.54-58]
08 декабря 2003
Общемировой спад на рынке офисной недвижимости вынудил британских операторов бизнес-центров сократить международную активность, сконцентрироваться на внутреннем рынке и придумывать для клиентов новые виды услуг
Рынок офисной недвижимости в Великобритании в кризисе. Как заявила недавно Английская ассоциация бизнес-центров (Business Centre Association, ВСА), нынешнее положение на рынке можно охарактеризовать как самое трудное с момента появления бизнес-центров. Основные причины спада - стремительный рост большинства операторов рынка в 90-е годы и необоснованное расширение бизнеса, что во многом было обусловлено бурным развитием интернет-компаний. К тому же британские компании, управляющие бизнесцентрами, слишком увлеклись международной экспансией, прежде всего в США. И когда там начался экономический спад, они оказались очень уязвимы (только за 2002 год расценки на аренду офисов в США упали в среднем на 11%). Типичный пример - лидер британского рынка компания Regus, ее американский бизнес уже третий год на грани банкротства.
Теперь британские компании, сократив свою международную активность, концентрируются на внутреннем рынке. "Британский рынок много эластичнее американского. И сама идея бизнес-центров здесь прижилась более основательно, хотя история у нее более короткая", - сказал "Эксперту" глава Regus Марк Диксон. Кризис разрушил сложившуюся систему, когда львиную долю британского рынка офисной недвижимости контролировали всего три компании. Все большую роль здесь начинают играть небольшие операторы, управляющие одним-двумя бизнес-центрами. Рост конкуренции заставил компании проявить изобретательность и предложить клиентам новые услуги.
Подъем
Если в США история бизнес-центров насчитывает уже более тридцати лет, то в Великобритании этот сектор начал развиваться лишь в поздние 80-е. По оценкам ВСА, еще в начале и середине 80-х по всей стране насчитывалось не более трех-четырех бизнес-центров. Но в конце 80-х на рынок вышли крупные игроки, такие как Regus, осуществившие масштабные капиталовложения. Основатель Regus Марк Диксон говорит, что к созданию нового бизнеса его подтолкнула ситуация, сложившая в те годы в Брюсселе и других европейских столицах: многие иностранные бизнесмены работали прямо из номеров своих отелей. В 2001 году г-н Диксон замыкал десятку самых богатых людей Британии.
Концепция бизнес-центров в корне отличалась от традиционной модели ведения бизнеса, когда компания, как правило, брала участок недвижимости в долгосрочную аренду или покупала его. При этом проведение коммуникаций и создание всей инфраструктуры обычно ложилось на плечи самой компании. И если для крупных, прежде всего производственных предприятий такая модель организации бизнеса была оправданна, то для небольших предприятий, скажем, из сферы услуг, финансовой сферы или консалтинга, она не подходила - была довольно громоздкой и весьма немобильной. Сам же бизнес становился все более мобильным и все больше чувствовал необходимость быстрого территориального развития. Так возникла индустрия бизнес-центров.
По сути дела, на рынке офисной недвижимости появились посредники между собственниками зданий и арендонанимателями, они-то и взяли на себя функции управления своеобразными "отелями для компаний". Операторы бизнес-центров предлагали бизнесменам полностью оснащенные офисы, обставленные офисной мебелью, оборудованные сантехникой и телефонными линиями, со временем к ним добавились и высокоскоростные линии доступа в Интернет. Зачастую бизнес-центры предлагали клиентам услуги рецепционистов, охранные системы и службы, а также структуры общественного питания. Как говорит Марк Диксон, в бизнес-центре клиенту с самого начала должно быть предоставлено все - вплоть до туалетной бумаги. Бум индустрии бизнес-центров пришелся на конец 90-х годов. Основная причина -
Общая площадь офисов в бизнес-центрах в Великобритании (а их по всей стране чуть больше тысячи) составляет примерно 0, 3% от общей площади коммерческой недвижимости, что значительно ниже среднего показателя по миру - 2% бурное развитие интернет-компаний. С января 1999 года по декабрь 2001 года число офисов в бизнес-центрах в Лондоне стало на 70% больше. Компании активно расширяли свой бизнес в США - только Regus управлял в США более чем 90 бизнес-центрами. Все эти годы именно Regus был безусловным лидером британского рынка, к тому же он очень быстро приобрел мировую известность. В 1998 году американский консорциум Bankers Trust приобрел 17, 5% акций компании. В 1999 году Ernst & Young назвала Диксона предпринимателем года. В 2000 году Regus провел первичное размещение своих акций на NASDAQ и одновременно на Лондонской фондовой бирже, и к 2001 году стоимость компании была заоблачной - почти что 2 млрд фунтов.
Кризис
Впрочем, расцвет продолжался недолго. Ситуация резко изменилась уже в 2001 году. Основной причиной кризиса Regus в США стало чрезмерное расширение бизнеса - в управлении у компании было слишком много офисов, ставки аренды были слишком высоки, а потому экономический спад 2001-2002 годов не замедлил сказаться на ее положении. Прежде всего это коснулось Калифорнии и Западного побережья США - в отдельных случаях стоимость аренды там снизилась на 60%. "За полгода бизнес в США превратился для компании из самого успешного в самый провальный", - говорит г-н Диксон.
Убытки росли как снежный ком - Regus потерял 119 млн фунтов, его акции подешевели более чем в сто раз - с 392 пенсов до 3 пенсов.
Американские кредиторы с трудом шли на переговоры, угрожали подать на Regus в суд и инициировать процедуру банкротства. Вслед за проблемами в Америке у компании возникли трудности и в Европе - прежде всего в Великобритании, в Германии и в странах Бенилюкса. В декабре 2002 года Regus продал 58% своего британского бизнеса венчурной компании Alchemy Partners за 57 млн фунтов.
Критическим для Regus стал январь 2003 года - тогда компания заявила о том, что каждый месяц работы приносит ей 4 млн долларов убытков. Самой большой проблемой были кредиторы - собственники офисных помещений, управлением которых занимался Regus. Общая сумма задолженности компании превысила 42 млн долларов. Было решено четыре бизнес-центра закрыть вообще, а оставшиеся площади сократить на четверть. Тогда же Диксон прибег к помощи 11-й главы американского законодательного акта о банкротстве и объявил о новой эмиссии акций.
Три недели назад право компании воспользоваться 11-й главой официально подтвердил американский суд по рассмотрению дел о банкротстве. Суд утвердил план реорганизации компании, в соответствии с которым Regus проводит новую эмиссию на сумму 55 млн фунтов, из них 28 млн будет направлено на погашение долгов кредиторам. По прогнозам Regus, до конца 2003 года убытков у компании будет еще 17, 6 млн долларов, но уже в 2004 году ее операционная прибыль составит 5, 8 млн долларов, а в 2005 году объемы прибыли возрастут до 31, 7 млн.Перспективы
Главный итог кризиса - снижение концентрации игроков в отрасли. Еще пару лет назад три ведущие компании - Regus, MWB Business Exchange и HQ Global - контролировали 44% британского рынка (подробнее см. "Конкуренты"). Вроде бы и сегодня в лидирующей тройке все те же, однако им пришлось серьезно потесниться. Так, доля Regus сократилась с 26 до 10%, и с этими показателями компания по-прежнему лидер рынка. Принципиальное же отличие нынешней ситуации - значительно возросла доля небольших операторов. По данным исследования Instant Offices, отдельные независимые операторы, управляющие одним-двумя бизнес-центрами, занимают сейчас до 60% рынка. Успех их вызван, как правило, двумя факторами - близостью к местным рынкам и к клиентам, а также низкими накладными расходами.
Исследователи полагают, что худшее уже позади, что в ближайшее время операторы бизнес-центров начнут понемногу выходить из кризиса. "Сектор бизнес-центров вполне жив, несмотря на проблемы, преследующие его лидеров", - заявила британская ВСА в начале ноября.
Большинство компаний связывают свои надежды с внутренним рынком и пока не планируют дальнейшего развития за рубежом. Ставка на внутренний рынок вполне разумна. На данный момент общая площадь офисов в бизнес-центрах в Великобритании (а их по всей стране чуть больше тысячи) составляет примерно 0, 3% от общей площади коммерческой недвижимости, что значительно ниже среднего показателя по миру (2%). Так что потенциал для роста еще большой. Но рост этот произойдет, скорее всего, не в ближайшем будущем - текущие показатели занятости бизнес-центров в Британии пока не выше 77%.
В этих условиях операторы активно разрабатывают новые виды услуг.Сейчас бизнес-центры предлагают клиентам аренду офисов на несколько недель, дней, а то и часов. Появились на рынке и так называемые виртуальные офисы - когда в пространственном смысле офиса у компании в бизнес-центре нет, однако на ее адрес приходит корреспонденция, которая впоследствии пересылается на домашний или другой адрес директора компании, а телефонные звонки секретарь бизнесцентра переадресует на указанный номер телефона. Вдобавок компания имеет возможность использовать комнаты для проведения переговоров, конференц-залы и проч. Стоит такая виртуальная офис-услуга 120-200 фунтов в месяц и пользуется спросом, как правило, у малого бизнеса Манчестер
***
Рынок насытился
В этом году арендные ставки на офисные помещения в московских бизнес-центрах международного класса (А и В) повысились незначительно. Причина - с увеличением объемов строительства возросло количество вакантных площадей. По данным компании Colliers International, офисы в зданиях класса А сдавались в среднем по 610 долларов за квадратный метр в год, в зданиях класса В - 460 долларов (включая стоимость эксплуатационных и коммунальных услуг, без НДС). Средневзвешенный уровень вакантных помещений колебался от 3 до 5% в зданиях класса А, в зданиях класса В - от 6 до 10%. В целом по итогам года средний уровень вакантных помещений составит 7, 5-8%. В следующем году, как прогнозируют аналитики Colliers International, сохранятся большие объемы строительства: по их данным, московские девелоперы планируют возвести 500 тыс. кв. м офисных помещений международного класса. Это повлечет повышение уровня вакантных помещений и незначительные изменения арендных ставок. Спрос на офисные помещения будет по-прежнему высоким. Что касается ставок доходности, то при увеличении конкуренции, при существенном притоке капитала и улучшении инвестиционного климата они будут медленно падать.
Илья Ступин
***
Конкуренты
В течение многих лет у компании Regus на британском рынке было только два основных конкурента - MWB Business Exchange (основана в 1997 году Marylebone Warwick Balfour Group, это один из ведущих девелоперов коммерческой недвижимости в Великобритании) и HQ Global Workplaces. В 2001 году только у этих трех игроков доли рынка превышали 5% (26, 11 и 7% соответственно). Как показало исследование, проведенное в 2001 году консалтинговой компаний Actium Consult (это интернет-брокер, предоставляющий услуги по подбору, аренде и продаже офисов Instant Offices и City University Business School), на долю 12 компаний, следующих за тройкой лидеров, приходилось от 1 до 3% рынка, а на долю остальных 163 операторов - 34%.
Затронул кризис и второго по величине оператора бизнес-центров Великобритании - MWB Business Exchange. Компания вынуждена была свернуть бизнес в Европе, что обошлось ей в 58, 4 млн фунтов, а в Британии снизить цены на 40% (убытки на родине составили 63 млн фунтов до уплаты налогов в период с января по июнь 2003 года). Руководство MWB Business Exchange официально признало, что выход на рынок Европы был ошибкой, и попутно заявило, что английские бизнесмены исторически не были успешны в континентальной Европе и в США из-за этических и экономических различий.
Третий лидер рынка - HQ Ноldings-тоже пережил ряд финансовых неудач. Компания была основана в 1996 году Питером Кершоу и Питером Олпортом при содействии венчурного подразделения одного из крупнейших банков Великобритании NatWest. В 1998 году Кершоу продал HQ американскому трасту Carr America, а тот в 2000 году перепродал компанию Front Line Capital Group. В связи с резким спадом как на американском, так и на европейском рынке HQ оказалась в США на грани банкротства и в 2001 году тоже прибегла к 11-й главе законодательного акта о банкротстве.
В 2003 году Кершоу при финансовой поддержке одной из компаний Джорджа Сороса Soros Real Estate выкупил британский бизнес HQ назад. Эта сделка дала аналитикам повод говорить о скором возрождении рынка. Это предположение неоднократно подтверждал и сам Кершоу, заявляя, что рынок, мол, уже достиг самой низшей точки, так что падать дальше уже некуда и самое время ожидать нового витка роста.
***
Общемировой спад
По данным исследования, проведенного компанией Cushman & Wakefield Healey & Baker, самые дорогие города мира по стоимости аренды квадратного метра офисной площади - Лондон, Токио и Париж. Причем за последний год отрыв этих трех столиц от остальных городов мира только увеличился: по мнению аналитиков, Лондон, Токио и Париж меньше всего пострадали как от роста курса евро по отношению к доллару, так и от общего спада в секторе. По словам главы Cushman & Wakefield Healey & Baker Дэвида Хатчинса, угроза военных действий, терроризма, крупномасштабные финансовые скандалы отразились и на падении спроса на офисы. В среднем по миру стоимость аренды площадей для офисов упала на 7%. Больше всего от спада в секторе пострадали Северная и Южная Америка. Впрочем, показатели снижения арендных площадей в Европе тоже впечатляют: если за 2000 год стоимость аренды в среднем возросла на 15%, в 2001-м - на 1, 5%, то в 2002-м она упала на 5%. А вот в Африке и на Ближнем Востоке в 2002 году отмечен рост спроса на офисные площади.
Интересно, что за год быстрее всех в рейтинге продвинулся Брюссель, несмотря на падение офисных цен в Европе, - теперь столица Европы занимает 19-е место, а не 29-е, как в прошлом году. Аналитики полагают, что такой успех Брюсселя обусловлен растущим спросом на офисы, небольшим количеством свободных офисных площадей, хорошо развитой транспортной инфраструктурой и, естественно, близостью к властным структурам Европейского союза. Правда, цены на офисы там по-прежнему не слишком высокие.
***
Кризис привел к значительному ослаблению позиций крупных компаний. Сегодня до 60% рынка занимают отдельные независимые операторы, управляющие одним-двумя бизнес-центрами. Их успех вызван близостью к местным рынкам и к клиентам, а также низкими накладными расходами
***
Несмотря на падение офисных цен в Европе, Брюссель занимает теперь 19-е место (в прошлом году - 29-е). Успех Брюсселя обусловлен небольшим количеством свободных офисных площадей, хорошо развитой транспортной инфраструктурой и близостью к властным структурам Евросоюза
Ангелина Давыдова
Вернуться назад
.jpg)
.jpg)
.jpg)
.jpg)
