Публикации

"Пузырю пора взорваться".
["Русский фокус" (Москва).-14.06.2004.-№021.-с.30-31]

14 июня 2004

Перегретый рынок жилья в Австралии может обвалиться первым. Но далеко не последним

Публикуется в соответствии с соглашением об эксклюзивной синдикации материалов в еженедельном журнале "Русский Фокус" на территории России

Пытаясь размотать запутанный клубок данных по рынку жилья Великобритании, редактор экономического отдела The Economist стал оракулом перемен, от которых волосы встают дыбом. В прошлом году он был убежден, что покупка жилья для сдачи в аренду - надежный способ заработать. Потом он решил жилье продать - арендная плата уже не покрывает расходы. Означает ли это, что пузырь цен скоро лопнет? Не исключено. Сухие цифры, а не досужие вымыслы свидетельствуют: в Великобритании и других странах состояние рынка жилья похоже на "предынфарктное".

Два года назад мы ввели в оборот ряд показателей по ценам на жилье, начиная с 1975 г., на рынках 13 развитых стран. При последнем квартальном обновлении данных мы добавили еще три страны: Новую Зеландию, Данию и Швейцарию. Наши показатели, основанные на данных агентств недвижимости, арендодателей и официальных источников, показывают, что в нескольких странах, где рынок жилья в последнее время имел признаки перегрева, рост цен замедляется. В Америке за I квартал текущего года недвижимость выросли всего на 1% - это самый низкий показатель ежеквартального роста за последние шесть лет. Цены снизились в 39 из 220 крупных городов (с пригородами), включенных в обзор. Тем не менее уровень цен был на 7,7% выше, чем годом раньше (см. таблицу). Самый значительный прирост отмечен в Калифорнии, где в Лос-Анджелесе цены выросли на 18%. Но ставки по закладной после их повышения начинают, похоже, кусаться: в апреле объем продаж нового жилья упал на 12% (самое значительное снижение за 10 лет).

За год (по март) средняя цена на жилье в Великобритании, по оценке офиса вице-премьера страны (Office of the Deputy Prime Minister, ODPM), выросла на 7,8% (для сравнения: в конце 2002 г. ее прирост составил 25%). В индексе ODPM изменения цены взвешены по стоимости жилья в различных регионах страны, поэтому он считается более точным инструментом для измерения, нежели другие индексы, согласно которым цены в настоящее время растут гораздо быстрее.

Рынок недвижимости Австралии ослабел. По официальным данным, в I квартале средние цены продолжали расти и на 18% превысили показатели прошлого года. Однако по данным, собранным Australian Property Monitors (они более актуальны, поскольку основаны на ценах на момент заключения контракта, а не передачи недвижимости), в I квартале цены на жилье упали в среднем на 8% в Сиднее и на 13% в Мельбурне. Факты свидетельствуют, что обвал цен с тех пор продолжается. В прошлые выходные в Сиднее лишь 1/3 выставленных на аукцион (наиболее распространенный метод продажи в Австралии) объектов недвижимости была продана, а это верный признак, что цены будут падать и дальше.

Снижение цен на жилье в австралийских городах подрывает популярное в Великобритании и Америке мнение, согласно которому цены хотя и кажутся завышенными, но вряд ли начнут падать, пока процентные ставки существенно не повысятся или уровень безработицы резко не возрастет. Однако в Австралии не потребовалось ни того ни другого. За прошлый год процентные ставки выросли всего на половину процентного пункта до уровня 5,25% - это в два раза меньше, чем в ходе предыдущего обвала рынка жилья в 1990 г. Что касается безработицы в стране, то она близка к самому низкому за 20 лет уровню.

На самом деле главная причина падения цен в Сиднее и Мельбурне, похоже, в том, что из-за высоких цен с рынка ушли покупатели, приобретающие жилье впервые, а спрос со стороны покупателей, желающих прибрести жилье в качестве объекта для инвестиций с целью последующей сдачи в аренду, уменьшился, поскольку чистые доходы от арендных платежей упали ниже уровня ставок по закладной. Это должно стать уроком для Великобритании, где число покупателей, приобретающих жилье впервые, тоже резко пошло на убыль, а покупка недвижимости с целью последующей сдачи в аренду выглядит менее выгодной.

Правда, рост цен замедлился не на всех рынках. Цены на жилье в Новой Зеландии за год (по I квартал) подскочили на 22% - это самый большой прирост среди всех стран, включенных нами в обзор. В прошлом году рост цен на недвижимость имел двузначные показатели во Франции, Италии, Испании и Ирландии.

В последние годы темп роста цен на недвижимость был выше темпов роста инфляции во всех странах, за исключением Германии и Японии, где цены продолжали снижаться. Среди 16 стран из нашего обзора цены на жилье по отношению к среднему уровню заработной и арендной платы находятся на рекордном уровне в Америке, Австралии, Великобритании, Ирландии, Нидерландах, Новой Зеландии и Испании. Показатели отношения цен к уровню доходов превышают средние значения за последние 30 лет, составлявшие от 25% до 60%. Возврат к среднему долгосрочному уровню может произойти в результате либо обвала цен на жилье, либо роста заработной и арендной платы. Проблема в том, что в большинстве стран заработная плата растет всего на 3-4% в год и понадобятся годы, прежде чем под воздействием инфляции реальные цены на недвижимость начнут возвращаться к нормальному уровню.

На диаграмме показано, на сколько процентов должны снизиться цены, чтобы вернуться на уровень средних долгосрочных значений. При этом предполагается, что снижение произойдет в течение ближайших четырех лет, а заработная плата будет расти примерно в том же темпе, что и в последнее время. Ценам на жилье придется падать: на 10% в Америке, на 15% в Новой Зеландии и на 20-30% - в других пяти странах.

Действительно ли будет необходимо столь значительное снижение цен? Может быть, и нет: более низкие, чем прежде, реальные процентные ставки оправдают увеличение долгосрочного показателя отношения цен на жилье к уровню заработной и арендной платы, поэтому потребуется менее серьезное снижение. С другой стороны, когда заканчивались предыдущие бумы на рынке жилья, цены обычно не дотягивали до средних показателей 10% и более.

Вернуться назад