Публикации

"Несвоевременный бум".
["Русский фокус" (Москва).-07.07.2003.-№024.-с.55-56]

07 июля 2003

Во многих странах скачок цен на жилую недвижимость случился в неподходящий момент

THE ECONOMIST

Публикуется в соответствии с соглашением об эксклюзивной синдикации материалов в еженедельном журнале "Русский Фокус" на территории России

Изменение стоимости жилья оказало гораздо большее влияние на экономику, чем колебания котировок акций. К сожалению, получить сопоставимые данные о ценах на недвижимость в разных странах гораздо сложнее, чем информацию о котировках. Чтобы восполнить пробел, с прошлого года The Economist начал рассчитывать индексы стоимости жилья в 13 развитых странах. Исторические значения индексов доступны с 1975 г. и отражают динамику цен как в среднем по стране, так и в отдельных крупных городах. Данные, которые обновляются ежеквартально, поступают из разных источников: от агентств недвижимости, кредитных организаций и государственных органов. Индексы для разных стран сравнивать не совсем корректно, однако в их основе лежат максимально достоверные из доступных данных.

Начиная с 1995 г. стоимость жилья увеличилась в Ирландии втрое, в Голландии и Великобритании - более чем вдвое, в Австралии, Испании и Швеции - не менее чем на две трети. С учетом инфляции реальная стоимость жилья увеличилась более чем на 25% во всех странах, за исключением Канады, Японии, Германии и Италии. Во многих странах цены в реальном выражении растут быстрее, чем в периоды предшествующих бумов.

Отличительная черта нынешнего бума - время, в которое он возник. На дворе - экономический спад, обычно в такие периоды жилье дешевеет. Но цены во многих странах, напротив, ускорили свой рост. Низкая инфляция позволила центральным банкам радикально снизить процентные ставки. Результат: ипотечное кредитование бурно развивается, а недвижимость дорожает.

В прошлом году стоимость жилья наиболее сильно увеличилась в Великобритании (25%) и Австралии (18%). Подорожание жилья в США на уровне 27% по сравнению с 1995 г. кажется на этом фоне умеренным, однако столь значительного прироста американский рынок недвижимости во второй половине XX века еще не знал. Это вдвое больший показатель, чем во время бумов конца 1970-х и конца 1980-х. Национальная статистика показывает, что в некоторых крупных городах цены выросли еще сильнее. В Нью-Йорке стоимость жилья в реальном выражении увеличилась на 47% от уровня 1995 г. (почти вдвое больше, чем в среднем по стране). В Сан-Франциско цены подскочили на 70%. В других странах цены в крупных городах также выросли выше среднего показателя. В особенности это характерно для Лондона, где стоимость жилья в реальном выражении выросла на головокружительные 136% от уровня 1995 г.

С другой стороны, стоимость жилья в Германии и Японии снизилась (как в номинальном, так и в реальном выражении). Дом в Токио сегодня стоит меньше половины того, что за него просили в 1991 г., после ставшего легендой бума на рынке недвижимости в конце 1980-х. Но даже увеличение стоимости жилья в Японии на 36% в реальном выражении в 1984-1991 гг. уступает темпам роста цен в большинстве стран, которые отслеживает The Economist, в 1991-1998 гг.

Дома в Германии всегда были самими дорогими в Европе: в 1975 г. они стоили втрое дороже, чем во Франции. Сегодня цены в этих странах фактически сравнялись, главным образом потому, что стоимость жилья в Германии постоянно снижается в реальном выражении. Германия все еще переживает последствия строительного бума, начавшегося после воссоединения страны и поощрявшегося государственными субсидиями и налоговыми льготами. На востоке Германии цены все еще продолжают падать из-за избытка предложения, в то время как в западной части Германии они за последние годы немного подросли. Беда в том, что в Германии самые высокие реальные процентные ставки среди стран зоны евро, поскольку в этой стране сегодня наблюдается наиболее низкая инфляция.

В противоположность Германии, в Испании, Ирландии и Голландии, где наблюдается максимальный рост стоимости жилья среди стран зоны евро, реальные процентные ставки в последние годы были низкими и даже принимали отрицательное значение, поскольку в этих странах инфляция выше среднего уровня. Бум на рынке жилья в Испании был подогрет также быстрым увеличением числа рабочих мест и ростом доходов населения по мере того, как страна догоняла своих коллег по Европейскому союзу по уровню экономического развития. Влияние на рост цен оказал и большой объем наличности (песет и немецких марок), циркулировавшей в теневой экономике Испании до введения евро. Поменять старые деньги на новую валюту их хозяевам было проблематично. Больше всех подорожали виллы на Коста-дель-Соль и в других прибрежных районах, куда устремились зарубежные покупатели (главным образом англичане и немцы).

Кроме того, Испания, Ирландия и Голландия предоставляют наиболее щедрые среди всех европейских стран налоговые вычеты при покупке недвижимости. В Голландии проценты по ипотечному кредиту полностью подлежат вычету из налоговой базы граждан, с которых взимается максимальный подоходный налог. Конкуренция на рынке ипотечного кредитования в Голландии в последнее десятилетие постоянно растет, в результате чего покупка дорогих домов стала более доступной.

Выдающийся рост стоимости жилья в Ирландии был связан с быстрым увеличением численности населения, отрицательными реальными процентными ставками и экономическим ростом. Ирландские власти ввели на период 1999-2000 гг. меры против спекулянтов, установив, в частности, 9%-ный гербовый сбор для инвестиционных объектов недвижимости и ежегодный налог в размере 2% от стоимости жилья, в случае если оно сдано в аренду, на трехлетний период. Затем эти правила отменили, и после небольшого спада в 2001 г. в минувшем году цены вновь выросли.

В двух других крупные странах зоны евро - Франции и Италии - стоимость жилья в последние четыре года росла в реальном выражении на 5-6% в год. Но этому росту предшествовал пятилетний спад цен, последовавший за бумом конца 1980-х - начала 1990-х. Несмотря на недавний рост стоимости жилья, в Италии дома сегодня по-прежнему стоят на 8% дешевле, чем в 1992 г.

По морям, по волнам

До сей поры жилищные бумы и спады в Европе (особенно в Великобритании) были более ярко выражены, чем в США. Стоимость жилья в городах была подвержена более значительным колебаниям, поскольку здесь предложение земельных участков очень ограничено. Например, в Лондоне цены увеличились на 120% в период с 1984 по 1989 г., а в последующие четыре года упали на 30%. За последние пять лет они вновь возросли, на этот раз на 110%.

В последние 20 лет цены в среднем по странам редко падали сильно в номинальном выражении (исключая Великобританию и Швецию начала 1990-х, Голландию начала 1980-х и Японию последнего десятилетия). Но падение цен на треть и больше в реальном выражении не является чем-то из ряда вон выходящим. Исключение здесь составляют только Австралия, Италия и Испания начала 1980-х гг. Падение цен в номинальном выражении наиболее характерно для крупных городов. В начале 1990-х цены сильно упали не только в Лондоне, но и в Бостоне, Нью-Йорке и Сан-Франциско.

По прошествии нескольких лет бума рынок в некоторых странах, похоже, вступает в пору стагнации. В прошлом году рост стоимости жилья в США резко затормозился, а цены в Нью-Йорке стали реально снижаться, особенно в сегменте дорогого жилья. Средние цены на дома в Голландии снизились в конце минувшего года. Стоимость жилья в Лондоне уже снизилась на 10% от своего пикового значения, спад рынка начался и в других частях Великобритании. По результатам опроса страховых оценщиков, проведенного по всей Великобритании Королевским институтом дипломированных оценщиков (RICS), 31% опрошенных подтвердил, что цены в 1 квартале 2003 г. снизились. Совокупное снижение индекса RICS за последние полгода стало максимальным за последние пять лет, когда произошел обвал цен на жилье. Как сильно цены упадут на этот раз?

Вернуться назад