Публикации

"Заработать, отдыхая".
["Русский фокус" (Москва).-19.04.2004.-№014-с.36-39]

19 апреля 2004

Испанская недвижимость непрерывно растет в цене вот уже 40 лет

Последние 10 лет наиболее активными покупателями недвижимости в Испании были немцы, вслед за ними шли англичане. Однако времена меняются, и теперь испанские риэлторы отдают почетное "серебро" россиянам. В отличие от других стран, где наши соотечественники акцентируют внимание на приобретении элитной недвижимости, на родине корриды основной интерес у русских вызывают небольшие двухспальные домики средней ценовой категории вблизи Средиземного моря. И напрасно - как раз на них много не заработаешь.

Сегодня Испания - не только прекрасное место для летнего отдыха, но и один из наиболее выгодных европейских вариантов вложения средств в недвижимость. По прогнозам испанской Ассоциации ипотечных кредитов, в 2004 г. рост цен на жилье сохранит свои темпы и составит более 10%. Другие риэлторские объединения в своих оценках доходят до 14, 7%, отмечая при этом, что высокий спрос на жилье сохранится в стране еще по крайней мере три года.

Испания на сегодняшний день осталась практически единственной европейской страной с развитой экономикой, в которой понижения цен на недвижимость не происходило уже 40 лет! Именно 1965-м датируют испанские риэлторы первый резкий скачок цен на недвижимость. В это время основной его причиной стала массовая миграция самих испанцев в большие города, повлекшая за собой ажиотажный рост спроса (прямо как сейчас в Москве) на недвижимость в крупнейших городах - Барселоне, Мадриде, Бильбао, Пальма-де-Мальорке. После этого небольшой и плавный рост цен сохранялся до 1988 г., которым датируется начало "немецкого вторжения" на непокоренную Испанию. Скачкообразный рост цен продлился пару лет, в начале 1990-х вновь перейдя на плавную прямую умеренного роста. Следующей исторической вехой становится 1999 г., связанный как с началом "русских сезонов" в Испании, так и с ростом внимания к стране со стороны различных европейских инвесторов, которым совершенно справедливо показалось, что испанская недвижимость выглядит несколько недооцененной по сравнению с другими странами зоны евро. Итогом стал очередной скачок цен.

За последние пять лет, утверждает консультант по зарубежной недвижимости, ежегодный прирост цен составлял в среднем 15- 20% в год. С началом нового века темпы немного понизились по сравнению с ударными 1999-2000 гг., но они продолжают радовать инвесторов. Наибольший прирост показала недвижимость в Коста-Бланка - порядка 50% за последние три года. На втором месте - Каталония (и в особенности наиболее востребованная Марбелья) с приростом на уровне 38% за тот же период. Остальные районы выросли в цене немногим менее 33%.

Сама покупка - одно удовольствие, но с учетом местных особенностей

Вступить в права собственности на испанскую недвижимость предельно просто, но по-испански - немного долго и немного дорого. В принципе, собственником недвижимости может стать как резидент, так и нерезидент, т. е. организация, зарегистрированная на территории другого государства, или частное лицо (лица), являющееся иностранным гражданином. Ограничений на приобретение недвижимости нерезидентами не существует. Собственником же в итоге является тот, кто записан в официальном документе - Эскритуре (Eskritura Publica). После совершения сделки купли-продажи подписанная в присутствии испанского нотариуса Эскритура направляется в территориальный Регистр собственности, где ей присваивается собственный регистрационный номер, номер записи, листа и тома.

Правда, эта простота стоит определенных денег - вступление в права собственности по испанским законом обходится как минимум в 10% от стоимости объекта. По словам консультанта, эта сумма складывается из следующих обязательных платежей: 0, 4-0, 8% от стоимости недвижимости требуют нотариальные расходы, документальное оформление юридических актов обходится в 1-2% от зафиксированной цены и порядка 0, 5% от нее - регистрационные расходы. Основные затраты при оформлении приходятся на выплаты испанского налога с продаж: 6% от стоимости объекта, если он приобретается на вторичном рынке, 7% - если приобретается новая квартира или дом и 16% от стоимости выплачивается при приобретении свободного земельного участка.

Сам процесс регистрации проходит по-испански - не спеша, с перерывами на сиесту - и занимает порядка трех месяцев. Показательно, что только нотариальное подписание контракта купли-продажи недвижимости без использования ипотечного кредита занимает, по испанским нормативам от 7 до 20 рабочих дней, а с использованием ипотеки - от 30 до 40 дней.

Как купить в рассрочку

Как и во всем нормальном мире, жилье в Испании практически повсеместно приобретается с использованием ипотечных кредитов. По данным испанской Ассоциации ипотечных кредитов, задолженность населения Испании по ипотечным кредитам составила по итогам достоверно обсчитанного 2002 г. 369 млрд 619 млн евро, а в 2003 г. она выросла еще более чем на 20%. По словам специалистов отдела зарубежной недвижимости, условия по европейским меркам неплохие: средний срок выдачи кредитов составляет 15 лет, процентная ставка колеблется от 4 до 6% годовых. Впрочем, и тут не обходится без местного колорита - ипотечные банки в Испании предпочитают выдавать кредиты в размере не более 50% от стоимости недвижимости.

По мнению консультанта, более выгодными (в случае с долгосрочными кредитами) оказываются плавающие процентные ставки, когда процент по кредиту ставится в зависимость от конъюнктуры рынка, ставки рефинансирования Центрального европейского банка и общего положения дел в экономике. Кредиты с фиксированной ставкой кредитования, остающейся неизменной в течение всего времени его погашения, более часто используются при сроках кредитования от 5 до 7 лет. Еще одной местной особенностью ипотечного кредитования является обязательное взимание банком штрафных санкций в размере 1% от преждевременно возвращаемой суммы вне зависимости от сроков погашения.

Ежегодные налоги на испанскую недвижимость составляют 0, 3% от ее стоимости в сельской местности и 0, 4%, когда недвижимость расположена в черте города. Страховка тоже не слишком дорога - 100-250 евро за апартаменты и 250-400 евро за отдельно стоящий дом. Интересно, что эти ставки приблизительно в два раза меньше стоимости испанского полиса ежегодного страхования автогражданской ответственности (ОСАГО).

И уж попросту низки по европейским меркам затраты на содержание недвижимости. Электроэнергия обходится приблизительно в 0, 1 евро за кВт/ч, стоимость воды составляет 0, 42 евро за куб за первые 45 кубометров в течение первых трех месяцев и 0, 84 евро за кубометр при превышении этого объема в течение того же периода, абонентская плата за телефон - не более 20 евро в месяц. Ежегодно также необходимо платить 50 евро за вывоз мусора и 100 евро за "обслуживание урбанизации". В итоге за год вполне реально уложиться в 400 евро за квартиру без учета стоимости израсходованной воды и электроэнергии - немцы при этих подсчетах удивленно и с завистью поцокивают языками.

Где быстрей всего приумножить деньги

Огромная популярность Испании у некрупных зарубежных инвесторов привела к тому, что, по данным журнала Economist стоимость квадратного метра за последние два десятилетия дорожала в Испании в 6, 5 раз быстрее, чем в среднем по миру. Причем определенная не-дооцененность испанской недвижимости здесь не главное - в той же Турции жилье гораздо дешевле, немцев также много, только там они предпочитают жить в отелях, а в Испании приобретают собственный дом или квартиру.

Если квартира или вилла в Испании приобретается исключительно для кратковременного летнего семейного отдыха, заработать на сдаче вашей собственности в аренду на оставшийся период удастся совсем немного. Аренда любых объектов, за исключением элитного сектора, достаточно дешева - годовой доход от сдачи в аренду колеблется от 3 до 6% в зависимости от места и его престижности, что позволяет лишь покрывать проценты по выплатам ипотечного кредита. Поэтому основной доход на вложенный капитал приносит собственно рост цен на недвижимость. Как уже отмечалось выше, сейчас в среднем по Испании он колеблется в пределах 12-14% годовых. Из этого правила есть исключения, к которым в первую очередь относятся престижные старинные дома в Мадриде и Барселоне и элитные виллы на наиболее востребованных европейцами курортах в Марбелье, на Коста-Бланка и Коста-Брава.

Однако элитные особняки в Мадриде и Барселоне демонстрируют уверенный рост на уровне 18-20% в год на протяжении последних четырех лет. Как отмечает менеджер подразделения престижной недвижимости и уникальной собственности компании Knight Frank в Мадриде Барбара Дорадо, росту цен в столице Испании в первую очередь способствует крайне малое количество новых объектов, которые за счет их местоположения и качества строительства можно отнести к элитным. Поэтому в основе рынка лежат продажи старинных домов, выставляющихся на продажу очень редко и по ценам, заведомо превышающим предыдущую аналогичную продажу.

Сейчас стоимость престижных домов в Мадриде и Барселоне находится в районе 10 000 евро за квадратный метр, однако величина эта достаточно условная, поскольку одной из главных ценовых характеристик здания в центре крупнейших испанских городов является его историческая ценность, определяемая индивидуально в каждом конкретном случае. Два других параметра, которые могут существенно повлиять на цену элитной квартиры в Мадриде, - наличие либо отсутствие достойной охраны здания и консьержа, а также наличие паркинга. Серьезная криминогенная ситуация в столице действительно может снизить стоимость квартиры, находящейся в старинном здании без консьержа, а это для Мадрида отнюдь не редкий случай. С паркингом дела еще хуже: "Многие покупатели идут на компромисс в отношении паркинга. Даже не во всех новых зданиях местными властями разрешено иметь стоянки для частных автомобилей", - отмечает г-жа Дорадо.

Рост стоимости вилл в элитных курортных местах также превышает средние по Испании и составляет в последние годы 17-18%. По мнению специальстов, наиболее востребованы, ликвидны и дороги объекты недвижимости на Коста-Брава (квартиры стоят от 3000 до 7000 евро за квадратный метр, виллы - от 4000 до 8000), в Марбелье (квартиры от 3000 до 6000 евро за квадрат, виллы - около 3000 евро) и Коста-Бланка (квартиры стоят в среднем около 4000 евро за квадратный метр, а виллы - от 1500 до 2000 евро). Цены на недвижимость в остальных прибрежных испанских областях (Коста-дель-Марес-ме, Коста-дель-Гарраф, Коста-Дорада, Коста-дель-Соль) находятся в пределах от 800 до 1800 евро за квадратный метр в зависимости от близости к морю, видовых характеристик и раскрученности места.

Как делать бизнес на испанской недвижимости

Высоки показатели доходности и у различных вариантов инвестирования средств в новое строительство. Правда, здесь чужакам особо делать нечего, поскольку испанцы достаточно серьезно монополизировали сектор нового коттеджно-бунгального строительства и создания "урбанизации" (освоение прибрежных территорий под жилое строительство).

В этом плане испанские обычаи очень сходны с московскими реалиями: чтобы приобрести большой кусок сельскохозяйственной земли и переоформить ее под жилищную застройку, необходимо иметь определенный административный ресурс - так, во всяком случае, утверждают сами испанские риэлторы. При удачном раскладе доходность таких операций может достигать 100%: в случаях, если земля находится в километровой прибрежной зоне либо в одном-двух километрах от моря, но на некоторой возвышенности с хорошими видовыми характеристиками.

Менее крупные испанские инвесторы, вкладывающие средства в покупку земельных участков с подрядом (стоимость строительства в Испании повсеместно составляет 700-900 евро за квадратный метр) в новых урбанизациях для последующей продажи готовых вилл, зарабатывают порядка

35-40% на вложенный капитал в зависимости от удачности проекта. Хотя лучшие участки все равно расходятся, в соответствии с неофициальными местными обычаями, "по своим", в этом секторе могут попытать счастья и нерезиденты.

Испанские риэлторские агентства активно продвигают среди иностранцев проекты, связанные с вложением средств в различного рода коммерческую недвижимость - начиная со стандартных ресторанов и мини-отелей и заканчивая специфическими лимонными и оливковыми плантациями и виноградниками. Возможно, россияне начали приобретать уже и промышленные предприятия, занимающиеся производством консервов и местных вин. Однако пока куда больше примеров инвестиций российских граждан в ресторанный и гостиничный бизнес.

Отзывы слышны разные, однако большинство считают более эффективными вложения в аналогичные российские предприятия. В Испании стоимость интересных вариантов с покупкой ресторана либо мини-отеля в курортных местах начинается с 800 000 евро, и они способны принести прибыль (до налогообложения) в районе 100 000 евро в год. Простой подсчет показывает, что срок окупаемости инвестиций в этом случае составит порядка 12 лет - с полученных прибылей придется платить налоги в размере около 40%. Для европейцев такой срок окупаемости, может, и считается хорошим, однако для большинства россиян это все же многовато.

СМЕСЬ "ИСПАНСКОЙ ДЕМОКРАТИИ" С "МОСКОВСКОЙ ПРОПИСКОЙ"

Вид на жительство в Испании получить не так-то просто, права собственности на недвижимость дают лишь право на получение мультивизы. Да и то с некоторыми оговорками - если в приобретенной нерезидентом квартире, к примеру с двумя спальнями, будет зарегистрировано более четырех человек (такова испанская норма проживания), то в получении мультивизы всем этим "собственникам" вполне может быть отказано. При этом по закону в Эскри-туру может быть вписано любое количество физических лиц с одинаковыми или различными правами, а степень родства значения не имеет.

И собственность эту никто не отнимет. По словам специалистов испанского отделения компании Knight Frank, испанское правительство крайне положительно оценивает инвестиции в испанскую экономику, каковым по закону является приобретение недвижимости, и ни при каких обстоятельствах не дает повода иностранным инвесторам сомневаться в своей лояльности к ним. Просьба со стороны третьих стран о предоставлении информации, касающейся прав частной собственности, расценивается и является по местным законам вмешательством во внутренние дела Испании. Ни при каких обстоятельствах конфискация в пользу третьих стран частной собственности иностранных инвесторов на территории Испании невозможна.

ЧТО НЕСТИ В БАНК ДЛЯ ПОЛУЧЕНИЯ КРЕДИТА

Для получения ипотечного кредита нерезиденту необходимо представить уполномоченному работнику банка всего два документа - загранпаспорт и справку о доходах с места работы в "произвольной форме". Последнее требование, способное встревожить россиян, необходимо ввиду того, что по законам Испании ежемесячная выплата по кредиту не может превышать 30% от суммы заявленного в справке месячного дохода. Однако, как истинные джентльмены, испанцы всегда "верят на слово" и никогда не проводят официальную проверку достоверности указанной в справке информации.

Михаил Морозов

Вернуться назад