Публикации

"CASA под солнцем" (Испания).
["Секрет фирмы" (Москва).-26.04.2004.-№016-с.94-96 [Light]]

26 апреля 2004

Инвестиции в испанскую недвижимость приносят до 35% дохода в год

Теплое море и великолепный климат сделали Испанию популярнейшей страной среди наших соотечественников. Цены на недвижимость тут относительно невысоки. А процедура покупки и оформления права собственности на жилье для иностранцев достаточно проста. Кроме того, испанская недвижимость приносит неплохой доход. По данным британского журнала The Economist квадратный метр жилья в этой стране последние 20 лет дорожал в шесть с половиной раз быстрее, чем в среднем по миру.

С ВИДОМ НА ГОЛЬФ-КЛУБ

По динамике роста цен на жилье Испания уже давно впереди всех стран Западной Европы. Это одна из причин, по которой Испания пользуется популярностью у российских инвесторов.

По данным компании Kirsanova Realty, прежде всего у россиян пользуются спросом престижные области Испании - курорты на побережьях Коста-Бланки, Коста-Бравы и Коста-дель-Соль.

Самый фешенебельный курорт на побережье континентальной Испании - Марбелья (побережье Коста-дель-Соль). Средняя цена за 1 кв. м здесь от 3000 евро. Недаром Марбелья считается испанской Ривьерой. Здесь расположены шикарные особняки арабских шейхов и звезд шоу-бизнеса. Одна из самых дорогих вилл на Марбелье была недавно продана за 8 млн евро.

Впрочем, при ограниченных запросах можно уложиться и в более скромные деньги. Так, небольшая вилла на участке 6-9 соток обойдется в 160-170 тыс. евро.

Квартиры на курорте ненамного дешевле. По данным компании "Новое качество", квартиры и дома городского типа в зависимости от расположения стоят от 625 евро до 2500 евро за квадратный метр. К примеру, стандартная трехкомнатная квартира в обычном районе обойдется в 80-85 тыс. евро. Такая же квартира в более престижном районе будет стоить 120-125 тыс. Квартиры больших размеров с роскошной отделкой и в лучших районах Марбельи обойдутся в 200-280 тыс. евро.

В большинстве случаев из окон жилья на Коста-дель-Соль открывается вид на море и на гольф-клубы. Здесь таких клубов около 80. Таким изобилием весьма затратных сооружений область обязана англичанам, активным покупателям жилья на юге Испании. Именно они превратили здешнее побережье в зимнюю столицу европейского гольфа. Резиденции рядом с гольф-клубами - это специфический вид жилья. На крупнейшей тематической выставке в Мадриде есть даже особый раздел "Гольф-недвижимость". Близость площадки для игры в гольф добавляет к стоимости квадратного метра от 10% до 50%. В качестве компенсации жильцы прилегающего к гольф-полю жилья обычно получают скидки в клубе. При стоимости от 40 до 250 евро за игру, экономия для заядлых игроков выходит существенная.

Россияне все чаще обращаются к риэлтерам с пожеланием найти объект у поля. В России, где сезон длится максимум пять месяцев, заниматься гольфом проблематично: за время вынужденного зимнего простоя наработанная с трудом и за большие деньги физическая форма теряется. Дача у моря в Испании оказывается в этом смысле весьма полезной.

ПО СОЛНЕЧНОМУ ПОБЕРЕЖЬЮ

Впрочем, одной Марбельей интересы россиян не ограничиваются. По "солнечному побережью" (так с испанского переводится Коста-дель-Соль) разбросаны десятки курортных городков, качество жизни в которых не менее высокое, а цены на жилье существенно ниже. Такие места, как Михас, Фуэнгирола, Бенальмадена, окрестности Эстепоны, идеальны для спокойной и размеренной жизни. Здесь немало компактных поселков с автономной инфраструктурой и широким выбором жилья: от апартаментов (200-300 тыс. евро) до таунхаусов (до 400 тыс. евро).

Один из наиболее благоприятных в климатическом плане районов Испании - побережье Коста-Бланка, от Валенсии до Торревьехи. Хотя Коста-Бланка, как и все курортное побережье, не самый дешевый регион Испании, ежедневные расходы местных жителей здесь меньше, чем в соседних провинциях. Цены на жилье во многих городах побережья Коста-Бланка относительно невысоки. Так, однокомнатную квартиру-студио в Аликанте можно купить за 15 тыс. евро, а дом с участком в полутора километрах от моря стоит от 85 тыс. евро. В элитных поселках ближе к пляжу, с панорамным видом на море, жилье может стоить вдвое дороже. Например, в расположенном на берегу одного из лучших пляжей мира Бенидорме цены на трех-пяти спальные дома с бассейном, садом и гаражом стартуют от 200 тыс. евро. Дорогими и престижными считаются здесь районы Альтея, Бенидорм, Кальпе. Жилье подешевле продается в Гандии, Аликанте и Валенсии. По сравнению с другими испанскими берегами у Коста-Бланка есть весомое преимущество - отсюда можно попасть в любую точку страны примерно за одно и то же время.

Цены на недвижимость еще на одном популярном у россиян туристическом направлении, Коста-Брава, составляют 1, 5-2 тыс. евро за квадратный метр. Дороговизна жилья на севере средиземноморского побережья Испании объясняется исключительно близостью к Барселоне, крупному культурному и, главное, деловому центру. "Стоимость квадратного метра в Барселоне - от 5-6 тыс. евро, при этом спрос превышает предложение", - отмечает Алена Шварц, управляющий партнер, руководитель департамента зарубежной недвижимости компании "Новое качество". В центре

Барселоны двуспальная квартира в среднем стоит 140 тыс. евро. Однако, по словам Алены Шварц, содержание квартиры обходится не дороже, чем в элитных московских домах, в среднем это 1 евро за 1 кв. м. И найти работу или начать жизнь с нуля в окрестностях Барселоны, несомненно, легче, нежели в заповеднике миллионеров Марбелье. Поэтому жилье на побережье Коста-Брава россияне традиционно приобретают не столько для комфортного отдыха, сколько с перспективой переезда в Испанию на постоянное место жительства.

Рядом с КОРОЛЯМИ

Островная часть Испании - второй по привлекательности объект для инвестиций. По данным специализированного сайта по зарубежной недвижимости away.ru, еще недавно каждая пятая покупка недвижимости в Испании приходилась на Канарские острова. Но наши соотечественники, похоже, переболели Канарами и сейчас осваивают Майорку. Если сравнивать с остальной Испанией (исключая Марбелью), то на Майорку ориентируется более состоятельная публика. Именно здесь автоконцерн Mercedes-Benz устроил в Музее современного искусства мировую премьеру своей последней модели SLK. За такую машину на острове можно не волноваться. Уровень преступности на Майорке в прошлом году достиг минимального значения за последние 20 лет. Объясняется это в том числе и королевским статусом местных курортов. Испанская королевская семья ежегодно проводит несколько недель на Майорке. Поэтому полиция тут никогда не расслабляется, а летом, во время монарших визитов, власти неизменно увеличивают количество полицейских. Жилье класса люкс на Майорке стоит около 3 тыс. евро за квадратный метр. Это может быть отдельно стоящий дом, секция в таунхаусе или квартира в элитном жилом комплексе при гольф-клубе. В частности, сейчас русским покупателям предлагаются элитные новостройки в местечке Камп де Map, расположенном в получасе езды от международного аэропорта столицы острова городка Пальма,

"Как водится, этот фешенебельный курорт раньше был рыбацкой деревней. А сейчас, чтобы поселиться здесь, необходимо иметь от 450 тыс. евро и больше. Это будет не первая линия, но и не далее 10-15 минут ходьбы от пляжа", - отмечает Алена Шварц. Средиземноморская архитектура на Майорке имеет свои отличительные черты. Дома, даже сблокированные, раскрашены в разные цвета - терракота, серый, желтый, рыжеватый. Со стороны такой поселок в мавританском стиле смотрится очень колоритно. При каждом доме или секции есть свой небольшой садик, на крыше - большая открытая терраса.

Попасть на Майорку можно по воздуху и морем из континентальной Испании - в Пальму ходят паромы из Барселоны и из нескольких городов побережья Коста-Бланки. С Россией прямыми авиарейсами остров не связан: добираться сюда надо, делая пересадку в любом крупном европейском городе, например во Франкфурте или Цюрихе.

В переводе с испанского

Apartamentos - так в Испании называют квартиры. Различаются по количеству спален. Estudio - квартира с одним большим помещением, которое служит и спальней, и кухней, и гостиной, санузел, конечно же, отдельно.

Pisos - более распространенные квартиры с одной, двумя, тремя, реже четырьмя и более dormitorios (спальнями). Есть также холл и гостиная, кухня и один или несколько санузлов. Общая площадь делится на жилую и площадь террас.

Bungalo - дом обычно на двоих, реже на четверых хозяев с раздельными входами и участками. Иногда их называют виллами, но скорее в рекламных целях. Как правило, это компактные, часто многоуровневые дома, расположенные в urbanizacion - отдельных поселках. В bungalo обычно две-три спальни. Участки вокруг дома небольшие, иногда на них размещен бассейн. Но более распространенная картина - бассейн на несколько домов. Гаражи обычно встроенные, на одну машину, иногда - крытая стоянка на участке. Villa, на французский манер chalet, в сельской местности finca или просто casa (дом) - одно- или двухэтажный дом с участком и, как правило, с бассейном.

Terrenos - земельные участки. В Испании они также продаются и могут в дальнейшем использоваться под застройку. Покупка участка, на котором не предполагается постройка в ближайший год, облагается налогом 16%, участка со строящимся домом - 7%, дома с участком от предыдущих хозяев - 6%. Постройка любого сооружения сопровождается получением лицензии на конкретные проекты зданий с ограничениями для данной местности. Например, в Дении (провинция Аликанте) здания не могут иметь более трех этажей.

ЕВРОПЕЙСКИЕ МЕТРЫ

Недвижимость в других европейских странах также весьма привлекательна с точки зрения инвестиций. Ежегодный рост цен на европейское жилье составляет от 15% до 20%. А процентные ставки по ипотечным кредитам редко превышают 5-8% годовых. Выбор страны в первую очередь зависит от того, какими средствами располагает покупатель. Наиболее дешевое жилье в Чехии, Венгрии, Болгарии (от $50 тыс. до $150 тыс.). Вторую ценовую группу - $150-250 тыс.-составляют Кипр, Испания, Мальта и Греция. Наконец, квартиры от $250 тыс.- это Швейцария и страны Бенилюкса (Бельгия, Нидерланды, Люксембург), а также столицы скандинавских государств. Однако в этих странах жилье в качестве объекта инвестиций покупают не очень часто из-за высокой стоимости квадратного метра.

Пожалуй, самый привлекательный вариант - инвестировать в недвижимость Болгарии. Стоимость горного шале с огромным участком земли в этой балканской стране составляет в среднем $100 тыс. А квартиру в центре Варны или Софии можно купить по цене от $50 до $70 тыс. Цены на жилье в Болгарии ежегодно растут на 10-15%, что при умеренных налогах делает вложения в болгарскую недвижимость очень привлекательными. При этом болгарские власти лояльно относятся к иностранцам, покупающим жилье. Но с приобретением стоит поторопиться - с вступлением в Евросоюз в 2007 году Болгария потеряет свою привлекательность. Как показывает пример Кипра, принадлежность к единой Европе увеличивает стоимость квадратного метра жилья в несколько раз. Так, на острове (Кипр вступает в ЕС в конце года) за последние два года цены на недвижимость выросли на 100% и достигли своего предела.

Стоит обратить внимание и на объекты в постсоветской Прибалтике. Она тоже готовится к вступлению в ЕС, но отток русских из этих стран еще не закончился. Поэтому есть шанс купить приличный брусовый дом площадью около 80 кв. м с земельным участком 10 соток по цене не самой лучшей московской однокомнатной квартиры - за $30-35 тыс.

ВИДЫ НА ЖИЗНЬ

Купить жилье в Испании можно через местного агента по недвижимости. Риэлтера желательно выбирать по рекомендации тех, кому он уже помог продать или купить жилье, подтвердив тем самым свою профессиональную состоятельность. Если такой возможности нет, лучше сразу обратиться в солидное агентство недвижимости. Его специалисты предоставят максимально полную информацию о стране: законах, налоговых процедурах, особенностях проведения сделок, банковских кредитных ставках и условиях выдачи кредитов на покупку жилья. Они же подберут несколько объектов, объяснят, какие документы нужно собрать. Впрочем, покупая кусочек Испании в Москве, вы заплатите те же деньги, сэкономив на перелетах и поездках по стране в поисках выгодного варианта.

После того как жилье выбрано и оплачено, надо оформить купчую у нотариуса. При этом налоги составят примерно 8-9% от кадастровой цены приобретенной недвижимости. Если денег не хватает, под залог покупаемого жилья в испанских банках можно получить ипотечный кредит. Ипотечное кредитование - распространенная практика при покупке недвижимости в Испании. Обычно испанские банки дают кредит иностранцам под залог купленной недвижимости в размере до 50% стоимости жилья на 10-15 лет. Ставка по кредиту сейчас в Испании невысока - 4-5% годовых. Конечно, при оформлении займа в банке надо будет доказать свою материальную состоятельность. Для этого достаточно выписок с ваших валютных счетов и депозитов в солидных российских банках. Проверка легальности доходов - это прерогатива соответствующих органов в стране проживания, то есть в России. Если вы заработали деньги, заплатили налоги и положили деньги в российский или другой банк - для испанцев они уже легальны. Все платежи за недвижимость происходят по безналичному расчету. Для этого надо открыть расчетный счет в испанском банке, куда будут переводиться платежи. Владельцы жилья получают мультивизу, с которой могут находиться в стране и путешествовать по странам Шенгенского соглашения в общей сложности до шести месяцев в году. В мультивизе могут отказать, если вы нарушите испанские нормы проживания. Согласно им, в квартире с двумя спальнями могут жить не более четырех собственников. Если местные власти сочтут, что на одну квартиру приходится слишком много хозяев, то в мультивизе будет отказано всем.

Самый простой и эффективный способ оформить вид на жительство - вложить в местную экономику не менее 100 тыс. евро. Не зря многие иностранцы, в том числе и из России, помимо домика покупают здесь небольшой бизнес: семейные гостиницы, рестораны, бары, кафе, магазинчики.

Иван Гидаспов

Вернуться назад