Публикации

"Почем окно в Париж".
["Русский фокус" (Москва).-04.03.2002.-№007.-с.32-34]

04 марта 2002

Недвижимость во Франции постепенно дорожает из года в год

Какой богатый русский не мечтает увидеть Париж и... жить в нем: купить квартиру или даже роскошный замок. Действительно, за последние годы немало русских обрели "кусочек" Франции. Между тем жилье в этой стране неуклонно дорожает (с 1995 г. в среднем на 5% ежегодно), а его приобретение вовсе не означает получения вида на жительство.

Сегодня 1 кв. м жилой площади в Париже стоит в среднем $3000-4000, в провинции - $1500-2000. Недвижимость в частную собственность приобрести можно, но, чтобы получить вид на жительство, придется открыть во Франции реальный бизнес. Иностранец - собственник жилья столкнется с меньшим количеством проблем при оформлении долгосрочной визы, однако "обрести вторую родину" удается не каждому.

Цены на недвижимость определяются, как и везде, прежде всего местоположением - в зависимости от округа (всего их в столице 20) или от конкретного места в том или ином районе. Качество жилья порой оставляет желать лучшего - выставленные на продажу получердачные, полуподвальные, полуразвалившиеся помещения в самом сердце Франции - не редкость. Если отбросить в сторону романтику парижской жизни, станет очевидным, что жилой фонд города порядком изношен. В общем, можно сказать, что север Парижа считается наименее престижным местом для проживания, так же как северо-восток и юго-восток. Наиболее популярные районы - на западе, юго-западе и северо-западе города. А в центре Парижа стоимость квартир площадью 100-200 кв. м достигает $1-1, 5 млн.

Вблизи Лувра, Оперы, собора Парижской Богоматери (1-4-й округа) цены на 3-4-комнатные квартиры составляют $3000-6000 за 1 кв. м. Аренда обойдется в $20-30 за 1 кв. м в месяц. Студенческим районом считается 5-й округ, где находятся Сорбонна, Пантеон, Люксембургский сад. Здесь "квадрат" жилплощади стоит от $3500 до $4000, аренда студенческой квартиры-студии - примерно $500 в месяц, остальное жилье обойдется также от $20 за 1 кв. м ежемесячно.

В соседнем, 6-м округе, расположенном между бульварами Монпарнас, Распай и Сен-Мишель, цены выше - жить здесь стремятся многие. Квартиры с видом на зеленый массив Люксембургского сада продают по ценам до $7000 за 1 кв. м. Тихим и престижным считается 7-й округ - между зданием ЮНЕСКО,

Эйфелевой башней и музеем Орсэ. Цены - $5000-7000 за 1 кв. м. Также недешево будет поселиться в районе Елисейских полей (8-й округ), где 1 кв. м жилья стоит $7000- 9000, однако в районе вокзала "Сен-Лазар" попадаются неплохие квартиры по $4000- 5000 за 1 кв. м.

Естественно, на продажу выставляются не только квартиры. Отпрыски благородных французских семей, которые не в состоянии содержать доставшиеся по наследству крепости XVII-XIX в., охотничьи домики аристократов и тому подобные недвижимые ценности, их продают. В таких случаях речь обычно идет не о Париже, а о других местах Франции. Наиболее ценные памятники архитектуры выкупает французское правительство, но оно не всегда торопится. Частное лицо, купив такой замок, дворец или крепость, может водить туда туристов, установив среднюю французскую цену за входной билет (эквивалентную примерно $10), а может вложить энную сумму в реконструкцию и просто наслаждаться жизнью, заниматься виноделием, если замок с виноградниками, и т. п. Некоторые дворцы выставляются на продажу полностью отреставрированными, с мебелью и даже инфраструктурой 3-4-звездочного отеля. Диапазон цен предложений - от $280 000 за нуждающийся в уходе небольшой замок до $10 млн. и выше за огромный дворец с ремонтом класса "люкс" и прилегающими к нему угодьями - парком, озером или виноградниками. Понятно, что расходы на содержание такой резиденции пропорциональны ее размерам.

Например, замок XVII в. с парком в 20 га, находящийся недалеко от моря в районе Пуату-Шарант, продается за $1, 4 млн. Особняк XIX в. (общей площадью 650 кв. м) в стиле Наполеона III с парком, бассейном и домом для прислуги в Пикардии отдают почти даром - всего за $650 000.

В 9-11-м округах Парижа цены на недвижимость идут на убыль. Это районы Северного и Восточного вокзалов, площадей Бастилии и Нации: $2000-4000 за 1 кв. м при покупке, $14-16 за 1 кв. м- при аренде. Стоимость квартиры в 12-15-м округах зависит от места расположения. Доступнее в последнее время стали цены в аристократическом 16-м округе: квартиры в довольно зеленом местечке между посольством РФ, улицами Пасси, эспланадой Дворца Шайо с видом на Эйфелеву башню и знаменитой площадью Этуаль Шарль де Голль стоят от $4000 за 1 кв. м. По другую сторону площади Звезды - 17-й округ, где цены чуть ниже. На Монмартре (18-й округ) главная прелесть - поднимающиеся на исторический холм улочки, вид на панораму Парижа, у подножия - кабаре "Мулен Руж" и площадь Пигаль. Здесь же находится крупнейший рынок тканей "Сен-Пьер". При ценах от $2000 до $6000 за 1 кв. м здесь можно найти интересные варианты. Для менее притязательных людей подходит жилье в 19-20-м округах по $2000- 5000 за 1 кв. м, где находятся многочисленные дешевые торговые точки.

В пригородах Парижа, за исключением, пожалуй, фешенебельных Нейи и Версаля, где цены могут потягаться с Монмартром и Елисейскими полями, недвижимость дешевле в среднем на 20%: Булонь, Сен-Клу, Венсен, Леваллуа, Курбе-вуа оказываются зоной сравнительно доступных цен.

Провинция Франции представляет не меньший интерес для вложений в недвижимость. К примеру, колоритный Марсель - ключевой портовый город всего средиземноморского побережья Франции. В лучших кварталах вокруг собора Нотр-Дам де ля Гард "квадрат" жилплощади обходится в $2000- 3000. Неподалеку расположены новые кварталы, где метр еще дешевле - $1000-1500, а снять жилье на месяц можно за $250-400.

В Ницце и Каннах объемы вашего банковского счета должны быть гораздо весомее - квадратный метр жилья в приличном доме стоит в среднем $4000-9000. Аренда 3-комнатной квартиры обойдется в месяц в $500- 800. На Лазурном Берегу покупают дома или виллы. Что ни дом, то мемориальная табличка: Джон Леннон, Матисс, Шагал... В наши дни персональный список иной: Березовский, Потанин...

Цены на Лазурном Берегу могут сильно разниться в зависимости от размеров дома, участка и удаленности от моря. Как бы то ни было, независимо от размера объекта "прикупить" недвижимость на Лазурном Берегу было и остается делом весьма престижным. Кроме того, что здесь исключительно полезный для здоровья климат, вложения в объекты туристической инфраструктуры в Ницце и Каннах гарантированно рентабельны.

В Лионе - одном из центров французской гастрономической кухни, где, ко всему прочему, хорошо налажены транспортные связи со всей Европой, - рынок жилья перспективен и пока доступен: $1000-2500 за 1 кв. м. В центре Страсбурга квартиры-студии стоят $1500- 2000 за 1 кв. м или $400 в месяц за аренду. В Нормандии и Бретани, вокруг Довиля, Трувиля, Онфлера, среди яблоневых садов и бесконечных пастбищ можно найти старые виллы или построить новый дом на кромке пролива Ла-Манш - в $100 000-400 000 вполне можно уложиться. За $70 000-140 000 можно купить 2-З-комнатную квартиру среднего уровня.

Основной налог, взимаемый при приобретении недвижимости, составляет во Франции 7-7, 8% в зависимости от департамента, на территории которого находится приобретаемый объект. Чем богаче "упаковано" жилье (приобретается с мебелью, дорогой сантехникой, кухонным оборудованием и т. п.), тем большую скидку с налога можно получить. Перечень таких предметов "меблировки" прилагается в дополнение к предварительному договору купли-продажи недвижимости: с учетом стоимости указанных предметов на налоге можно сэкономить. Что касается ежегодных налоговых выплат, то их существует два вида: налог на жилье и налог на землю. В каждом случае взимается разный процент, зависящий от многих обстоятельств.

Продажа и покупка жилья во Франции осуществляется, как правило, через агентства недвижимости. Агентства могут "накручивать" до 20-30% от объявленной стоимости, однако преимущество в том, что они предлагают широкий выбор, разные виды финансирования, берут на себя осуществление всех формальностей. Процедура покупки занимает порядка двух месяцев.

В целом ситуация в сфере жилой недвижимости во Франции претерпевает определенную эволюцию с учетом социально-экономических и демографических изменений. Рынок характеризуется высокой степенью активности и все большим год от года ростом цен. По данным Национальной федерации риэлтеров Франции (FNAIM), если в 1998 г. средняя цена квадратного метра по стране выросла на 3, 8%, в 1999 г. - уже на 9, 1%, в 2000 г. - на 10%, то в прошлом году рост составил более 10%.

Кроме того, Франция весьма привлекательна для иностранных инвестиций в бизнес-недвижимость. Здесь наиболее интересны туристические и развлекательные сектора экономики. В первую очередь - отели, рестораны, ночные клубы. При покупке казино возникает проблема с получением лицензии на этот вид деятельности, к тому же лицензии, как правило, должны быть персональные. Гораздо легче приобрести ночной клуб. Ежегодно Францию посещает более 20 млн. туристов со всего мира (при том что страна является одной из самых дорогих в Европе). Соответственно, прибыли, получаемые в туристической и развлекательной сферах, оказываются одними из самых высоких в странах ЕС. Местные компании в сфере недвижимости готовы подобрать для продажи иностранцам действующие ночные клубы в различных районах Франции (не исключено, что вместе с отелем и управляющим-французом), уверяя, что доходность будет составлять до 20- 30% в месяц, а также любую другую бизнес-недвижимость. Скажем, если денег достаточно для того, чтобы купить на Французской Ривьере дом вместе с работающим рестораном на полторы сотни мест и всей бизнес-документацией, вложения могут окупиться уже через 2-3 года.

Людмила Соболева

Вернуться назад