Публикации

"Вид на жительство и Эйфелеву башню".
["Русский фокус" (Москва).-18.11.2002.-№040-с.48-50]

18 ноября 2002

Недвижимость во Франции остается дорогой даже для очень состоятельных людей

Недвижимость на территории Франции, согласно тамошним законам, имеет право купить гражданин любой страны. Здесь даже самый привередливый покупатель найдет жилье по своему вкусу. Все, однако, упирается в проблему совпадения желаний и финансовых возможностей, поскольку круглую сумму придется выложить не только за само приобретение, но и за его дальнейшее содержание.

Собственность за границей - факт, который уже более десяти лет в России никого не удивляет. Многочисленные столичные агентства предлагают ее так же просто, как недвижимость в Москве. Но если говорить о жилье конкретно во Франции, то тут же возникает масса нюансов.

"Дорогая Франция..."

Информация о недвижимости во Франции у нас по большому счету сводится к рассказам об очередном приобретении отечественного олигарха, по своей периодичности больше напоминающим военные сводки. Конкретно же узнать о том, как обосноваться в Париже и его предместьях, можно лишь в нескольких риэлторских компаниях. Пересчитать их можно по пальцам одной руки. Ни одна из этих фирм целенаправленно не занимается французской недвижимостью - они всегда совмещают этот бизнес с продажей московской недвижимости. По словам риэлтеров, зондаж показал, что сразу купить квартиру хотя бы за $600 000 в нашей стране готов далеко не каждый. Поэтому и заниматься таким дорогим рынком просто невыгодно. Недвижимостью во Франции действительно интересуется только очень узкий круг людей. После кризиса 1998 г. в компании, занимающиеся недвижимостью за рубежом, буквально валом валил народ в поисках тихой гавани для своих средств.Причем доходило до того, что звонили пенсионеры и узнавали, что они могут приобрести в Париже, если продадут свою квартиру в Бутове...

Кому нужна была недвижимость во Франции, тот купил ее еще в начале 90-х гг. Теперь реальный покупатель французских красот - явление редкое, и, как рассказали "Фокусу" в одной из столичных риэлторских фирм, из пяти потенциальных сделок в этом году не состоялось ни одной, так что, дорогая Франция, страдай пока без наших состоятельных клиентов. Обычно обсуждение всех прелестей жилья во Франции заканчивается, когда риэлтер объявляет о стоимости дома или квартиры. Если же продажа и намечается, то превращается в целую историю, которая может длиться довольно долго. Клиенту подбирают по 4-5 объектов, подробно рассказывают об их преимуществах, открывают визу, готовят ознакомительную поездку - и у всего этого нет никакого результата.

Московские компании организуют свой бизнес по продаже недвижимости во Франции исходя принципа, что дом или квартиру там покупают не как постоянное место жительства, а для сезонного отдыха, и предлагают, соответственно, объекты на побережье. Самым популярным регионом Франции, и не только для российских покупателей, является Лазурный Берег. Цены там, как и в Париже, сильно разнятся - все зависит от размеров дома, участка и удаленности от моря. Как бы то ни было, независимо от суммы, которую придется выложить, прикупить недвижимость на Лазурном Берегу было и остается делом весьма престижным.

Российские риэлторские компании получают сегодня от своих французских коллег массу предложений о сотрудничестве. Те компании, которые уже нашли себе партнеров во Франции, расширяться не хотят: брать на себя обязательства по рекламе услуг и поиску клиентов в России желающих практически нет. Сами французы открывать свои представительства не торопятся, поскольку понимают, что дело это совсем не из дешевых. И речь идет не столько об арендных ставках и организационных затратах, сколько о самом процессе ведения бизнеса. Очевидно, что офис, занимающийся таким узким сегментом на рынке недвижимости, чаще всего будет просто пустовать, и не факт, что редкий посетитель окажется реальным покупателем столь дорогой недвижимости: квадратный метр жилья в Париже стоит от $3000 до $9000.

Оценить и прицениться

Условно Париж разделен на 20 округов. Первый находится на острове Сите, а все остальные расположены вокруг него. Округа друг на друга мало похожи, даже если отстраивались в одно время. Отсюда такой большой разброс цен. Иногда качество недвижимости оставляет желать лучшего: мансарды и квартиры часто представляют собой полуразвалившиеся помещения. Если отбросить радужные тона, в которых продавцы описывают недвижимость в Париже, то станет очевидным, что жилой фонд города порядком изношен и в его реконструкцию нередко нужно вкладывать в лучшем случае еще половину от общей суммы покупки.

Самым престижным считается район Елисейских полей. Здесь стоят добротные дома с качественно отделанными квартирами и обязательными подземными гаражами. Цена 1 кв. м такого жилья - $7000-9000. Средняя цена квартиры общей площадью 82 кв. м составляет примерно $600 000. Самым недорогим округом традиционно считается 19-й. По

В целом рынок жилья можно условно разделить на несколько групп. Помимо уже упомянутого элитного жилья в самом центре есть частные дома и виллы. В Аньере (пригород Парижа) цена кв. метра начинается с $2000. Купить небольшой дом можно за $150 000. И еще одна группа недвижимости - это квартиры в обычных многоэтажных домах. Средняя цена таких квартир колеблется от $90 000 до $200 000. Предложений по их продаже во Франции больше всего.

Россияне квартирам и домам часто предпочитают особняки XVIII-XIX вв. в предместьях Парижа, охотничьи домики и замки. Покупка последних в центре Франции дает возможность вместе со статусом исторического памятника получить защиту поместья в радиусе 500 м от его границ: прокладка авто- или железных дорог становится невозможна, что совсем немаловажно и для комфортной жизни, и для последующей перепродажи. Кстати, французские замки привлекательны тем, что цены на них, упав еще в конце 80-х гг., так и не поднялись. Например, замок XVI в. в Бургундии со 120 га земли оценивается в $3 500 000, а замок с многочисленными постройками, окруженный лугами и лесом на территории 300 га можно приобрести за $4 000 000. Но в регионах менее популярных цены могут быть в 1,5-2 раза ниже (например, на севере или востоке Франции).

<...>

Цены на недвижимость в Париже и регионе стабильно растут. По данным Французской Палаты Нотариусов, этот рост объясняется прежде всего острой нехваткой квартир, сдаваемых в аренду, а также пассивностью частных инвесторов. Даже в восточной части Парижа - одном из наименее дорогих районов - цены подскочили сразу на 10%. В пригороде цены на жилье растут быстрее, чем в Париже. Сами французы, а вслед за ними и иностранцы предпочитают покупать не квартиры в центральных районах столицы, а частные дома в окрестностях - места там намного спокойнее и чище.

Торг уместен

Во Франции принято подбирать недвижимость и оформлять сделку по ее покупке при посредничестве агентства недвижимости. Помощь риэлторского агентства - это гарантия того, что сделка по покупке понравившегося клиенту жилья будет законной. Само агентство за подготовку и проведение сделки берет 5% от ее общей стоимости, а нотариус - примерно 7%, если вы покупаете недвижимость на вторичном рынке, и около 4%, если речь идет о новом доме или квартире (недвижимость считается новой только первые полгода после окончания строительства).

Приобретение недвижимости во Франции начинается с того, что потенциальный покупатель выдвигает устное или письменное предложение о покупке. Продавец вправе отказаться от этого предложения в течение восьми дней. Но если все в порядке, то может быть подписано соглашение о продаже или обязательство продажи. Разница между соглашением и обязательством заключается в том, что в первом случае продавец обязан продать, а покупатель - купить, тогда как в случае расторжения сделки ответственность несет только продавец.

Затем к процессу совершения покупки подключается нотариус. Он является официальным лицом, представляющим интересы государства: он лишь подтверждает и гарантирует, что сделка будет проведена аккуратно, а оспорить ее будет невозможно. В течение 2-3 месяцев юрист готовит необходимые документы и проверяет "прошлое" дома или квартиры: не остались ли за ними какие-нибудь долги. Причем "изучаться" будут не только последние владельцы недвижимости, но и все хозяева, жившие здесь последние 30 лет.

Согласно французским законам, после подписания окончательного акта о продаже покупатель не может отказаться от сделки либо требовать уменьшения цены, даже если он обнаружит какие-либо недостатки в купленном объекте. Так что найти их лучше сразу. К недостаткам, кстати, покупатель может отнести и ковры не того цвета или даже потускневшую от времени люстру. Как бы забавно все это ни казалось, но сэкономить на собственной привередливости можно до 10% от стоимости жилья. Торг при покупке недвижимости во Франции вполне уместен.

Как только все договоры подписаны, ключик ваш. Как и обязательства платить за коммунальные услуги и уплачивать налоги. Недвижимость во Франции облагается двумя видами налогов - на землю и на проживание. Понятно, что тот, кто в доме не живет, платит только налог на землю, а тот, кто живет, но домом не владеет, т. е. арендатор, платит только налог на проживание.

Налог на недвижимость во Франции платится один раз в год, и его величина зависит от того, в каком городе находится дом, а также от общей площади жилья. Например, налог на квартиру площадью 50 кв. м в Париже составляет приблизительно $600-800 в год. За дом на юге Франции стоимостью $1,5 млн в год нужно платить $4000-5000. Кстати, при определенных условиях налог может быть либо снижен, либо вообще отменен. Положим, вы купили дом, где уже есть комплект кухонного оборудования. Это и есть основание для снижения налога (стоимость техники вычитается из налоговой суммы). Осталось лишь к предварительному договору купли-продажи приложить описание кухонной "начинки" и ждать предложения налоговиков заплатить меньше. А вот с помощью создания особого вида компании по управлению недвижимостью налогов можно избежать вообще.

Есть и другие налоги, которые придется платить, если собираешься проводить, например, на Лазурном Берегу больше 180 дней в году. Это надо знать, если вы собираетесь сменить многоразовую визу в паспорте на вид на жительство. Самый простой способ получить его - купить во Франции бизнес. Но тогда уж от налогов точно не скрыться. А между прочим, сами французы от них бегают как могут. Мечта любого француза - почти неосуществимая - стать монегаском, т. е. резидентом Монако. Этот налоговый рай как раз тут, под боком, между Ниццой и Ментоной. Для самих французов такой путь избавления от налогового бремени по закону практически закрыт. А вот для граждан с другими европейскими паспортами возможности имеются.

Елена Рудометкина

Вернуться назад