Публикации

"Лазурный берег, Испания и Кипр".
["Ведомости" (Приложение "Недвижимость") (Москва).-22.09.2003.-№171.-с.30-33] (материал представлен с исправлениями)

22 сентября 2003

Недвижимость за рубежом пользуется популярностью у наших соотечественников, причем спрос на нее год от года растет. Русские покупают все - особняки, острова и замки. Риэлторы, в один голос отмечающие рост продаж на Лазурном берегу за счет русскоязычных покупателей, даже шутят, что в последнее время Французская Ривьера превратилась в филиал отечественной Рублевки. Иметь недвижимость там не только модно и престижно, но и чертовски выгодно с точки зрения диверсификации бизнеса.

Но не только олигархи имеют шансы на удачное вложение капиталов за границей.

Вслед за ними инвестировать в недвижимость стал и средний класс. Пусть социологи не прекращают споров о том, какая часть населения к нему относится, однако тот, кто в состоянии приобрести квартиру в Москве, с тем же успехом может купить ее в Финляндии или солнечной Испании.

Директор одного из столичных риэлторских агентств, никогда не имевших отношения к зарубежной real estate, этим летом в сердцах пожаловался, что работа компании просто парализована: руководители департаментов по очереди мотаются в Испанию. По его словам, одна из сотрудниц, отдыхавшая на известном испанском курорте, приглядела там квартирку "под себя". Но ее стоимость показалась битой московской риэлторше слишком низкой, для того чтобы оказаться правдой. Вернувшись домой, она обратилась за помощью к сослуживцам-юристам, которые осуществили проверку подозрительно дешевой квартиры по всем известным параметрам, вынесли исчерпывающий вердикт: "чисто!", и... купили в этом же месте по небольшой вилле. Тут-то в агентстве и начался "испанский бум": каждый из посвященных, имевший возможность вложить $30 000-100 000, использовал отпуск не по назначению. Впрочем, на делах компании эта история сказалась скорее положительно: в октябре они официально объявят о создании отдела, специализирующегося на продаже недвижимости за рубежом.

Однако вложения в московскую и зарубежную недвижимость - разные вещи. Специалисты говорят, что сейчас россияне, инвестирующие в недвижимость за границей, уже не ждут несказанных прибылей. "Тем, кто заботится о будущем своих детей и внуков, нужны гарантии, а инвестиции в московскую недвижимость, несмотря на вероятную огромную прибыль, дать их не могут", - объясняют они. В Европе из-за высокой стоимости жилья покупка квартиры на вторичном рынке с последующей перепродажей не так выгодна: в Париже и Барселоне, например, нижний ценовой порог - 2000 евро, в Лондоне цены, в принципе, субъективно взвинчены, еще дороже в Монако - от 10 000 евро за 1 кв. м. "Но если удалось приобрести квартиру, с балкона которой виден кусочек трассы "Формулы-1", затраты окупятся с лихвой", - рассказывает собеседник. Аренда мест (даже не комнат, а мест!) в таких апартаментах раскупается за полгода до начала гонок и обходится арендаторам от 1000 евро за день проживания. Интереснее всего приобретать в Европе землю, строить на ней, а затем реализовывать. Но и это непросто: нужно хорошо ориентироваться в законодательстве, ситуации на строительном рынке и вообще присутствовать при самом процессе строительства. Но выбор-то невелик: на Лазурном побережье земля почти не продается, там нет места для новой застройки. Париж, Барселона, Лондон и Рим застроены не меньше, а в Монако тоже строить практически негде: остались только насыпи в море.

Но не все так грустно. По словамконсультанта по зарубежной недвижимости одной из компаний, представляющей недвижимость высокого класса в 16 странах, на Сардинии за время майских праздников более 50% покупателей - русские, то же самое можно сказать и о Лазурном береге. Интерес к теплым странам повышается в преддверии летнего сезона -периода отпусков, а вот к Австрии, Англии и Швейцарии наблюдается круглый год.

Выбор страны в первую очередь зависит от бюджета, которым человек располагает. Есть страны подешевле и подороже. Но наибольшей популярностью у россиян все-таки пользуются Франция, Испания и Италия. "Это близко, там прекрасная природа, отличные пляжи, богатая история, хорошая инфраструктура, высокий уровень сервиса и даже кухня вкусная", - говорит специалист. Швейцария, по ее словам, сейчас тоже популярна, но не настолько. Недвижимость там ценится как стабильное вложение денег, но жить там люди не очень хотят - считается, что там скучновато. Многие спрашивают горнолыжные курорты, это модно и "спортивно". А главное - в Швейцарии существуют определенные трудности с оформлением недвижимости не только на физическое, но и на юридическое лицо. Тем не менее люди продолжают считать деньги - далеко не всех влекут такие известные места, как Куршавель или Шамани, просыпается интерес к небольшим и менее раскрученным городам.

Лидеры - Испания и Кипр

Этим летом, согласно отчету по исследованию спроса на рынке зарубежной недвижимости AWAY.ru, в массовом спросе лидирующие позиции по-прежнему удерживает Испания: на это направление приходится 15, 4% спроса, из них на материковую Испанию - 11, 5%, на островную (в первую очередь Канарские острова) -3, 9%. На 2-м месте - Кипр с 12%.

"Испания и Кипр давно и прочно удерживаются в значительном отрыве от своих преследователей, и в ближайшие 2-3 года не предвидится каких-либо серьезных угроз, способных подорвать их лидерство", - говоритруководитель проекта, специализированного сайта по зарубежной недвижимости. Причины этого явления очевидны: благоприятный климат, высокие рекреационные характеристики и отсутствие серьезных сложностей с процедурой приобретения недвижимости. Кстати, средняя заявка на Испанию сейчас оценивается в $250 000, на Кипр - около $100 000.

Цены на квартиры на Кипре сейчас чуть дороже, чем в Испании, что, по мнению заместителя директора одной из компаний, связано с массовым спросом англичан на недорогую недвижимость на острове. А вот стоимость вилл в этих странах почти сравнялась. На Кипре недвижимость до 100 000 кипрских фунтов (около $200 000) ежегодным налогом не облагается, за эту сумму там можно приобрести небольшой отдельный, но уже построенный дом с 2-3 спальнями с маленьким участком 400 кв. м в хорошем месте. В Испании аналогичная покупка обойдется чуть дешевле -от $150 000. Для россиян на Кипре есть ряд преимуществ.

"Там теплее, чем в Испании, более близкая нам по духу православная религия и пока нет виз, кроме того, в отличие от испанцев практически все киприоты знают английский язык, - объясняет он. - Еще нерезиденты там пользуются системой Duty Free, позволяющей приобретать автомобили и прочую технику в 1, 5-2 раза дешевле". С другой стороны, в Испании россиянам легче приобрести бизнес-недвижимость (рестораны, отели, кафе и т. п.), впрочем, последние 1, 5 года коммерческая недвижимость на Кипре дает чрезвычайно эффективную отдачу.

Недвижимость в испанских мегаполисах, например в Барселоне, уже дороже, это уже 5000-6000 евро за 1 кв. м, при этом спрос превышает предложение. Содержание квартиры там обходится обычно не дороже, чем в элитных московских домах, в среднем это 1 евро за 1 кв. м.

В Испании пользуются спросом престижные области Марбейи, Коста-Бланки и Коста-Бравы, где хорошую виллу можно найти и до 1 млн евро, средняя цена за 1 кв. м - 3000 евро и выше.

Тенденции

Основных тенденций три. Сегодня люди покупают недвижимость за рубежом не только для того, чтобы пару раз в год приехать отдохнуть или отправить туда семью на лето, а для диверсификации бизнеса, ожидая, что через какое-то время она будет приносить доход. Много клиентов интересуются возможностью приобретения в кредит, это тоже отличительная черта последнего года-двух. "Если раньше среди покупателей-россиян преобладали "новые русские", платившие налом, - объясняет специалист, - то сейчас на рынок постепенно выходит средний класс, который, с одной стороны, уже почувствовал уверенность в своих финансовых возможностях, а с другой - не намерен брать на себя слишком высокий риск, связанный с крупными разовыми выплатами".

Отмечается еще один любопытный момент. "У наших людей появился вкус", - говорит специалист. Раньше покупалось в основном то, что "плохо и близко лежало". Теперь ценятся не только великолепная природа, климат и хорошая инфраструктура - покупателя влекут аристократическое общество и интересное соседство. "Клиенты стали более требовательными, они желают больше эксклюзива и изысканности". Если человек нацелен на Лазурное побережье, а средства поджимают, то его сложно переориентировать. "Предлагаешь ему Коста-дель-Соль - а это много зелени, развитая инфраструктура, модное, стильное, престижное и богатое место, - он все равно отказывается", - говорит директор одной из компаний.

Купить и отдать в аренду

Один из наиболее выгодных способов вложения в зарубежную недвижимость - покупка жилья с целью его последующей сдачи в аренду. Таких способов существует три. Наиболее известный и привычный - самостоятельный поиск клиентов и управление имеющейся недвижимостью. Второй вариант - работа через агентство, которое берет на себя все проблемы по поиску жильцов и управлению недвижимостью. Стоят такие услуги в среднем 10% от ежемесячной платы за аренду. Каждый из путей имеет свои плюсы и минусы. С точки зрения инвестирования интересен третий вариант, когда человек берет ипотечный кредит, вкладывая в покупку лишь часть ее стоимости, которая окупается за счет того, что во время его отсутствия квартира сдается в аренду.

<...>

Во Франции схема leaseback была введена из-за дефицита гостиниц в Париже и на Лазурном берегу, поощряется французским правительством и направлена на привлечение иностранцев, инвестирующих во французскую недвижимость.Leaseback - что-то вроде апарт-отелей, только очень высокого уровня. В черте города это многоквартирный дом, а за городом - нечто вроде private domain, охраняемого поселка с полной инфраструктурой (ресепшн, консьерж, бассейн, теннисные корты, детские площадки, парк и т.д.). Покупая квартиру по такой программе, человек подписывает девятилетний контракт, по которому сразу после приобретения он обязан сдать эту виллу или квартиру в аренду компании-застройщику. В свою очередь, компания-застройщик обязуется выплачивать покупателю каждый год сумму, равную 5-6% от стоимости квартиры, вне зависимости от экономической ситуации в стране, заполненности отеля, сезонности и любых других показателей. Кроме того, приобретая leaseback, его владелец освобождается от НДС, который во Франции составляет 19, 6%, и может взять кредит в банке под 3, 7-5% годовых.

За хорошие апартаменты, стоящие в lease-back 300 000 евро, требуется заплатить 100 334 евро (от НДС покупатель освобожден, а 60% суммы берется в кредит в банке на 15 лет), кроме того, с первого месяца владелец получает доход: сперва это 12 евро в месяц, но сумма ежемесячных выплат растет и к 15-му году составляет уже 3120 евро. "К моменту погашения кредита банку на руках у человека оказывается недвижимость, кстати подскочившая за это время в цене как минимум в 1, 5-2 раза, и арендные выплаты за 15 лет - 29 143 евро", - рассказывает специалист. Кстати, если покупать жилье во Франции с последующей сдачей его в аренду, можно освободиться еще от одного налога - на проживание. Его оплачивает тот, кто живет в квартире, а вовсе не владелец.

Лазурный берег

Среди наиболее популярных и престижных областей - Nice, Cannes, St. Tropez, Cap d'Antibes, Villefranche-Sur-Mer, Beaulieu-Sur-Mer, Cap Ferrat, Cap Martin. Стоимость роскошных элитных вилл - 4500-10 000 и более евро за 1 кв. м. Средняя цена виллы (3-4 спальни) на Лазурном берегу - около 2 млн евро и выше. "Жилье прямо на берегу моря, когда до пляжа можно дойти за несколько минут, стоимостью меньше миллиона не найти", - говоритспециалист, и остальные риэлторы с ним согласны. На лето россияне, не успевшие обзавестись собственностью на побережье, предпочитают снимать виллы. Кстати, средняя цена аренды на элитное жилье там - 20 000-100 000 евро в месяц. Впрочем, не обязательно вилла. "На Лазурном побережье можно купить и небольшую квартиру за 200 000 евро, а вот на хорошую придется потратиться, это уже 400 000-500 000 евро".

Париж тоже пользуется спросом. "Средняя цена на элитное жилье -5000-10 000 евро за 1 кв. м", - говорит специалист. Другой риэлтор обращает внимание на некоторые сложности, которые надо иметь в виду россиянам, приобретающим здесь недвижимость для постоянного проживания. "Во Франции сложнее получить ПМЖ, чем во многих других странах Европы, а налоговое содержание виллы стоимостью 600 000 евро ежегодно будет обходиться владельцу в круглую сумму - около 8400 евро. Это коммунальный налог, налог на землю и налог на проживание", - предупреждает он. Кроме того, здесь могут потребовать основательные подтверждения легальности денежных средств покупателя в отличие от многих других стран, где эти требования достаточно формальны.

На вопрос о тенденциях и прогнозах продаж на Лазурном берегу, ведущий менеджер стратегического партнера одной из компаний отвечает: "Честно говоря, Лазурный берег - это место, привлекающее внимание иностранцев во все времена. На сегодняшний день поток европейских покупателей увеличивается год от года, и спрос значительно превышает предложение. На Лазурном берегу много уникальных мест, охраняемая территория". За последние три года значительно уменьшилось количество предложений нового жилья на рынке -с 3161 до 1738 объектов. Это вызвано в первую очередь тем, что абсолютно отсутствуют места для застроек. Обстоятельства таковы, что новое жилье становится редкостью, цены растут, вторичку также сложно найти. Новые апартаменты, адекватные по цене и качеству, реализуются в течение одной недели. Если собственник завышает цену, то даже в этом случае квартира редко остается на рынке больше месяца. Цены на Лазурном берегу постоянно растут, в среднем на 15-20% в год, и за последние три года они увеличились на 30-50% в зависимости от местоположения.

Не Францией единой

Впрочем, недвижимость приобретают не только на Лазурном берегу. И если виллы у моря в теплых странах покупают скорее для отдыха, то жилье в Европе (Англия, Австрия, Швейцария, Швеция и др.) и в Нью-Йорке - для длительного проживания или ведения бизнеса. На Сардинии пользуется спросом элитное и очень дорогое жилье. Например, роскошная вилла на пять спален может стоить и три млн евро.

В Австрии популярны Вена, Грац, Worthersee и Тироль (Kitzbuhel, Seefeld). Россиян не пугает ни то, что средняя цена здесь - 4000-7000 евро за 1 кв. м, ни тот факт, что иностранец может оформить недвижимость только на юридическое лицо. В Англии россияне предпочитают центр Лондона, где цена квартиры площадью 70 кв. м - 350 000 фунтов стерлингов, а пентхаус в 150 кв. м может стоить и 1, 35 млн фунтов.

Большой интерес проявляется в последнее время к Финляндии. Клиенты готовы выкладывать по $200 000-250 000 за деревянные дома в лесу, куда можно приезжать в отпуск или даже на выходные, чтобы порыбачить и отдохнуть от урбанистических джунглей. "В последний год наметилась тенденция к строительству целых коттеджных поселков, в которые инвестируются средства исключительно в расчете на русских клиентов", - утверждает специалист.

Врейтинге массового спроса довольно плотной группой идут страны Восточной Европы - Болгария (6, 5%), Хорватия (5, 4%), Чехия (5, 3%), Словения (4%), Черногория (3, 5%). Наивысшими темпами растет этот показатель у Чехии в связи с грядущим вступлением в Евросоюз. В это восточноевропейское братство вклиниваются Канада (6, 2%) и Германия (4, 1%) - традиционные ПМЖ-страны. Значительный интерес к покупке недвижимости в этих государствах обусловливается желанием будущих эмигрантов заранее прицениться к жилищным условиям и обеспечить себе плацдарм в стране пребывания. Среди замыкающих десятку лидеров стоит упомянуть также Италию и Мальту (менее 3%), а также США (менее 2%).

<...>

***

...Основными покупателями недвижимости на Лазурном берегу остаются французы. Только 25% продаж приходится на иностранцев. Самыми активными покупателями лучших апартаментов мира среди иностранцев являются итальянцы и англичане. На них приходится около 80% всех сделок. Еще 10% делят между собой ирландцы, немцы и голландцы. Оставшиеся 10% - все остальные, включая и российских покупателей.

***

Россияне и за границей не теряют хватки. Например, взять то же избавление от налогового бремени... "Как ни странно, и во Франции, и в Италии, и в Испании практикуются те же методы, что и у нас", - удивляется один из риэлтеров, пожелавший остаться неназванным. По его словам, стороны пытаются занизить продажную стоимость, только так, чтобы нотариус ничего не заподозрил. "Эта сумма платится официально, а остальное передается, как говорится, вчерную, и в результате снижаются налог на прибыль у продавца, а также налоги и нотариальные издержки у покупателя", - объяснил он.

ТАТЬЯНА РЮТИНА

Вернуться назад