Публикации

Дистанционная ипотека ["Бизнес" (Москва).-19.07.2006.-№130, с.2-3]

19 июля 2006

С 1 июля взять кредит на покупку квартиры за рубежом может обычный российский гражданин. Частные лица, желающие вложить небольшие свободные деньги в недвижимость, все чаще обращают внимание на зарубежные квартиры и дома. Цены на них, за исключением разве что Лондона и Парижа, сопоставимы с московскими, а купить понравившееся жилье можно и в кредит.

Квартира на Кипре, не выезжая из Москвы

Игорь, сотрудник одной из московских компаний, получил ипотечный кредит на кипрскую квартиру, не выезжая из Москвы. "Нужную квартиру стоит искать через фирму-застройщика или риэлтерскую контору, их представительств в России много. Но лучше иметь дело не с риэлтером, а со строительной компанией, это надежнее", - говорит он. Главное, чтобы строительная компания была большая, имела опыт работы - лучше лет 20 - и множество построенных объектов. С маленькой, никому не известной компанией банк кредит не даст, утверждает владелец квартиры.

После того как подходящие апартаменты найдены, нужно внести аванс - около $1 тыс. Затем Игорь вместе с представителем компании-застройщика отправился в московское представительство кипрского банка с заявкой на кредит. Документы потребовались те же, что и для российской ипотеки, банк рассматривал их около двух недель. После одобрения кредитной заявки ему открыли счет в этом банке, на который поступили деньги банка, а он перевел свои 40% стоимости квартиры. "Если квартира только строится, можно растянуть платежи до четырех раз", - делится опытом обладатель кипрской недвижимости. Последний платеж должен быть перед самой сдачей. Квартира, естественно, находится в залоге у банка. Оформление кредита и договора купли-продажи заняло месяц-полтора. Все документы и застройщик, и банк оформляли в своих московских офисах. Ехать на Кипр потребовалось лишь после сдачи дома - подписывать акт приемки. Теперь квартира находится в собственности Игоря и в залоге у банка, но осталась еще одна формальность - около двух лет уходит на обязательное оформление в собственность символического участка земли под домом - этот документ называется титулом.

Это хоть и долгая, но формальная процедура.

Удобно и по карману

Эксперты рынка зарубежной недвижимости делят страны на два типа - "старые" и "новые". "„Старые" страны - это традиционные рынки, недвижимость на которых российские жители покупали еще в 1990-х. Это Франция, особенно Лазурный берег, любимый туристами, Испания", - говорит зампредседателя НПК "Вита-сервис", эксклюзивного представителя испанской строительной группы Fadesa в России, Ромуальд Шидловский. Новые, развивающиеся рынки - это Венгрия и Польша, которые недавно вступили в Евросоюз и где цены на недвижимость сильно растут. Это Болгария, которая собирается стать частью единой Европы. "Очень перспективный рынок - Марокко. Это то же Средиземноморье, что и Испания, но цены на апартаменты вдвое меньше, пока это направление не очень „раскручено" туроператорами. Кстати, в прошлом году эта страна ввела безвизовый режим для граждан России", - отметил Шидловский. По его словам, марокканские власти всерьез занялись развитием туристических услуг, поэтому, купив там апартаменты, можно выгодно сдавать их внаем туристам, среди которых в основном европейцы, - на это нет ограничений для нерезидентов.

"Сейчас совершается много сделок именно со строящимся жильем. В некоторых странах, например Марокко, именно этот способ будет выгоднее, а только что построенное жилье качественнее вторичного", - говорит Шидловский. В этом случае покупателю нет необходимости иметь дело с банком, договоры заключаются с застройщиками. При этом общепринятая практика за рубежом - при строительстве дома фирма-застройщик не тратит деньги дольщиков, а вкладывает свои. "За счет этого и срок задержек, и риск мошенничества минимальны, в случае проблем выплачиваются неустойки, а основная сумма должна быть внесена только после сдачи дома", - говорит Шидловский.

"Наиболее популярными у наших соотечественников являются страны с лояльным законодательством в сфере недвижимости - Испания, Кипр, Монако", - говорит аналитик департамента ипотечного кредитования Юниаструм банка Леонид Аннуэль. В большинстве европейских стран российские жители имеют возможность получения ипотечного кредита, но условия везде различные. Сравнительно просто получить кредит в Испании. Для этого потребуются переведенные и нотариально заверенные копия загранпаспорта, документ, удостоверяющий доходы гражданина за год, - налоговая декларация или справка 2-НДФЛ и выписка со счета в испанском банке (счет нужно открыть заранее, проблем с этим не возникает, а длительность владения счетом не важна). "Можно с уверенностью сказать, что нигде, кроме Испании, вам не дадут кредит под залог покупаемого жилья на 60-70% на 30 лет только по предъявлении загранпаспорта", - говорит Аннуэль. Немного труднее, по его мнению, оформить ипотеку в Англии и Франции (банки требуют, чтобы заемщик жил и работал или имел свой бизнес в стране. - "Бизнес"), а вот в Италии для российских граждан это практически невозможно. "В Швейцарии действует закон, который запрещает иностранным гражданам, не имеющим вида на жительство, покупать недвижимость. В Чехии и Словакии приобретение недвижимости иностранцами возможно только при оформлении на юридическое лицо. В Австрии для приобретения недвижимости необходимо прожить в стране не менее трех лет. В Германии и Англии есть ряд ограничений, связанных с требованиями иммиграционной службы", - говорит директор департамента ипотечного кредитования Национального банка "Траст" Татьяна Шваб.

Легко купить недвижимость в кредит в Объединенных Арабских Эмиратах (ОАЭ). Новый закон о недвижимости, недавно принятый в этой стране, позволяет покупать недвижимость нерезидентам. Кредиты нерезидентам дают и местные, и иностранные банки - разница только в требованиях к заемщикам и сроках. Например, National bank of Dubai выдает ипотеку и резидентам, и экспатам, и нерезидентам. Но для резидентов минимальный доход, позволяющий претендовать на кредит, составит минимум 8 тыс. дирхамов ($1 равен 3, 66 дирхама), для экспатов - 10 тыс., для нерезидентов 25 тыс. дирхамов. Резидентам могут дать кредит на срок до 20 лет, экспатам - до 15 и нерезидентам - до 12 лет. Первоначальный взнос - 10-20%, но в некоторых банках он зависит от оценки дохода заемщика. А вот на ставки по кредитам происхождение заемщика влияет редко, чаще они зависят от способа подтверждения дохода. Некоторые банки работают только с выходцами из определенных стран (такая ситуация характерна не только для ОАЭ). Например, английская финансовая группа Lloyds TSB кредитует в ОАЭ только местных жителей либо англичан.

Стоимость недвижимости в ОАЭ сопоставима с московской. Например, студия с видом на Персидский залив в Дубай стоит от $120 тыс., апартаменты с двумя спальнями - от $300 тыс., в небольших городах недвижимость дешевле. Необходимые документы - переведенные и заверенные паспорт, трудовая книжка, выписка с банковского счета за шесть месяцев, другие документы - налоговая декларация, справка о владении недвижимостью. Страхование недвижимости и жизни в ОАЭ обходится до 0, 5% от стоимости жилья, за оформление кредита могут взять 0, 5-1, 25% стоимости кредита. "Часто при ипотеке страхуется только недвижимость, страхования жизни и титула, как в России, может не потребоваться. При этом ставки по страхованию квартиры значительно меньше, чем в России", - говорит Шидловский.

Условия

Помимо динамики цен на недвижимость большое значение имеют и условия ипотечного кредитования для иностранцев. Так, в Испании можно получить в кредит до 80% от стоимости недвижимости, во Франции - до 70%, в Англии эта сумма еще меньше. Причем в Испании фиксированная ставка по кредиту в среднем составит 3, 5-5%, во Франции - 4, 5-6%, в Англии - 5-6, 5%. Очень распространены плавающие ставки и различные программы. Например, популярны программы с так называемым grace period - отсрочкой начала выплат по кредиту. Он может продолжаться до года.

По-разному поставлена и процедура проверки кредитоспособности клиентов. Практически везде есть требования о соотношении ежемесячного дохода и выплат по кредиту. Собственно, исходя из них и определяется максимально допустимый размер кредита. Ежемесячный доход заемщика должен быть как минимум вдвое больше, чем выплаты банку.

Доходность

Можно ли относиться к покупке зарубежной недвижимости с помощью ипотеки как к выгодному инвестиционному начинанию? "Мнения на этот счет различны, но в любом случае не следует ожидать слишком многого", - говорит Аннуэль. В Европе прибыль от частных инвестиций в недвижимость гораздо меньше, чем в Москве, но ее получение более предсказуемо. Поэтому покупка квартиры в странах Евросоюза с перспективой ее последующей перепродажи выгодна не как способ быстрого обогащения, а как возможность сохранения средств. Например, в Англии цены на недвижимость на протяжении столетия удваивались каждые семь лет. А с 2003 года темп роста цен еще увеличился - их удвоение прогнозируется всего за пять лет. В Лондоне можно получить кредит в размере 66% от стоимости жилья. Если квартира в Лондоне стоит 390 тыс. фунтов стерлингов, то первоначальный взнос составит 130 тыс. фунтов. Если рост на 20% в год продолжится, через год стоимость жилья поднимется с 390 тыс. фунтов до 486 тыс. фунтов, а это 60% дохода за год, ведь вы вложили только 130 тыс. фунтов. Конечно, свои 60% сразу вы на руки не получите - для этого надо продать жилье. Но к моменту окончания выплат по кредиту стоимость квартиры может еще вырасти, а покупатель вправе получать все это время доход от сдачи в аренду. Именно эта арифметика привлекает капиталы, в том числе и российские, на этот многообещающий рынок, говорит Аннуэль.

"Если же вы исходите из чисто инвестиционных задач, то я бы предложил обратить внимание на города, выбор которых для наших соотечественников не кажется очевидным, - например, на Пекин", - говорит Аннуэль. В Китае прибыль от вложений в недвижимость за первый квартал этого года достигала 40%. В Бейруте на сегодня вполне реальны 40% годовых. Неудивительно, что в эти страны стекаются потоки инвестиций. Для сравнения: в Москве рост цен за первое полугодие 2006 года составил более 50%. Эти рынки хороши еще и тем, что они, в отличие от некоторых европейских, не столь перегреты, и можно с уверенностью прогнозировать их стабильный рост, по крайней мере, до 2008 года.

Вернуться назад