Публикации

Золотая лихорадка.["Building Life"(Москва).-26.06.2006.-№005,с.142-144,146-147]

26 июня 2006

В советском союзе заграничный отдых на море означал неизбежное - поездку в Болгарию. Однако традиционная любовь россиян к этой стране в 1990-х годах дала трещину: открылись новые возможности и направления, болгарский уровень сервиса и индустрии отдыха уже не казался эталонным. В итоге, когда русские начали активно скупать недвижимость за границей, стремясь спасти деньги от непредсказуемой национальной экономики, Болгария оказалась для них далеко не самым популярным направлением. Но сейчас ситуация изменилась.

Good bye, Россия

Два года назад (в 2004 году) болгарский девелопер Алексей Мелханов, управляющий компании "Биг София", признался, что они ликвидировали за ненадобностью представительство в Москве и прекратили давать рекламу в России. "Основные наши клиенты живут в странах ЕС (лидеры - англичане), - писал он тогда. - В целом работа с западным покупателем гораздо интереснее - его не надо убеждать в привлекательности и перспективности Болгарии, его не волнуют вопросы виз и пребывания, у него нормальное восприятие цен и нет проблем с оплатой. Хотя и среди россиян постепенно зреет понимание".

Сегодня можно констатировать: понимание у россиян созрело. Реклама болгарской недвижимости в российской столице идет полным ходом - в прессе, на биллбордах и перетяжках. Правда, инвестиционный бум мы проспали, а сливки с бурно растущего рынка сняли в основном англичане. Но означает ли это, что покупать недвижимость в Болгарии поздно? Что сегодня может предложить болгарский рынок - какие типы жилья пользуются спросом, каковы цены? Можно (и стоит ли) вкладывать деньги на стадии котлована? Попробуем разобраться в этих вопросах с помощью специалистов болгарского рынка недвижимости.

Доступное жилье оказалось за границей

Джеффри Стоун, директор компании Projest Bulgaria Ltd., говорит, что англичане покупали в Болгарии недвижимость не для отдыха и тем более не для постоянного проживания, а именно ради вложения денег. "Этому способствовал активный рост цен на недвижимость в самой Англии, благодаря чему многие смогли рефинансировать свои ипотечные кредиты и изъять часть стоимости домов в виде наличных, - говорит Стоун. - Болгарский рынок в тот момент был на низком старте, это гарантировало беспроигрышное вложение средств". Похожая ситуация сейчас и в России, точнее, в Москве. Цены за последний год выросли настолько, что, продав "лишнюю" квартиру в столице, можно легко купить вполне приличную недвижимость за рубежом. За счет этого на рынок выходит новый контингент покупателей. Есть возможность найти варианты по цене от ?900 за кв. м

При этом Мелханов уверяет, что "доступность", как оказалось, важнее для британцев, чем для русских. Например, застройщик Pioneer Development сначала открыл представительство только в Лондоне, продал около 20% самых дешевых апартаментов в комплексе - по цене менее ?100 000, потом продажи заглохли. В апреле 2006 года они закрыли представительство в Лондоне и... открыли в Москве. За месяц русские флегматично скупили около 30% апартаментов, причем самых дорогих - по ?1800-2000 за кв. м. Компания Мелханова сама выкупила в этом комплексе 80 (10%) самых лучших апартаментов, из которых сейчас осталось менее 40, и те разлетаются.

"Нам на русском рынке продать качественный апартамент с видом на море по цене ?1500 за кв. м проще, чем барахло по ?800-1000 за кв. м, - заявляет Алексей Мелханов. - И что совсем интересно: количество наших клиентов, покупающих 2, 3 и даже 7-8 апартаментов, БОЛЬШЕ, чем покупающих один апартамент для себя. Больше в арифметическом плане! Т.е. основной наш клиент из России - инвестор, вкладывающий ?0,5-2 млн. За сезон-2005 мы продали 60 апартаментов, в этом году с начала года - уже 25, а сезон еще и не начался".

Местные нюансы

В отличие от стран Западной Европы, в Болгарии иностранцам имеет смысл покупать только новую недвижимость, имеющую отношение к индустрии отдыха, находящуюся в курортных местах. По крайней мере, такой совет даютдевелоперы (а что вы от них ожидали?). Но их аргументы заслуживают внимания. Болгария покончила с коммунизмом только в конце 1980-х, поэтому вторичный рынок мало чем отличается по своим потребительским качествам от российского.

Правда, невзирая на эти советы, "инвестиционные" покупатели порой бороздят не только побережье, но и живописные сельские районы, поскольку некоторые избушки-развалюшки можно купить просто за бесценок. Осложняет такие "сельские" операции невозможность приобрести землю на имя иностранца. Правда, это тоже можно обойти. Разрешено брать землю в аренду, причем без ограничения размера. Можно и купить, но на фирму с болгарским участием (участие может быть формальным - 1%). Такие же права имеет фирма, учрежденная иностранцами, если она зарегистрирована в Болгарии. Таким путем можно купить не только землю под застройку, но и лес. Конечно, море хорошо для личного пользования. Но для инвестора с серьезными деньгами, по словам Мелханова, интересна именно земля.

…

Иностранцы - двигатель прогресса

Англичане сетуют на нехватку градостроительного регулирования со стороны властей. В результате привлекательные районы застраиваются слишком густо. Мелханов сообщил, однако, что в прибрежной зоне действуют ограничения на застройку. Поэтому ее плотность - в худшем случае 50%, в то время как, например, в Испании (в Салоу или в Марбелье) - 80%.

Так или иначе, уровень болгарских курортов неуклонно растет. "В 2000 году мне самому казалось, что Болгария никогда не станет хорошим направлением для инвестиций, - вспоминает Джеффри Стоун (сам он американец, женат на болгарке). - Но ситуация меняется, и в первую очередь именно благодаря покупателям-иностранцам. Они создают спрос на курортную недвижимость, привносят свои стандарты, и это заставляет девелоперов улучшать инфраструктуру".

Сами болгары тоже любят отдыхать на море, но новые апартаменты на популярных курортах остаются недоступными для большинства из них. В то же время, как свидетельствует Мелханов, состоятельные болгары более разборчивы, они приобретают 15-20% апартаментов в действительно хороших комплексах, в отличие от англичан, которые покупают по Интернету что попало.

Стратегии инвестирования

Сегодня россияне, покупая недвижимость за рубежом, начали задавать себе вопрос, зачем они это делают и когда собираются ее продать. Существуют разные подходы к покупке курортной недвижимости. Например, Джеффри Стоун сказал, что, по его наблюдениям, около 20% англичан покупают недвижимость в Болгарии на стадии строительства с намерением ее сразу перепродать вскоре после завершения проекта, 50% намерены владеть ею в течение более длительного времени, получая попутно возврат средств за счет сдачи в аренду. Еще около 20% покупают, в основном, для личного пользования.

Покупателям, которые настроены на долгосрочную стратегию, Джеффри Стоун советует обратить внимание на южную часть Черноморского побережья Болгарии. Сейчас этот район только начинает развиваться, и цены здесь гораздо ниже, чем на раскрученном Солнечном Берегу. Впрочем, в светлое будущее южного побережья верят не все. Для тех, кто хочет не "когда-нибудь", а уже через год-два наслаждаться пляжным отдыхом на развитом курорте европейского уровня, район Солнечного Берега остается оптимальным выбором.

Алексей Мелханов дает совет, как разобраться с ценами: "Минимальные цены на курортную недвижимость - от ?950 за кв. м, это то, что стоит покупать, - говорит он. - То, что дешевле, имеет серьезные изъяны и только потому дешевле. Хорошее расположение и качество стоят от ?1400-1500 за кв. м. Потенциал роста таков: самое дешевое подорожает до ?1500, самое дорогое - до ?2500, остальное - в этом диапазоне. Первая линия и вид на море достигнут ?2000 за кв. м в течение 2-3 лет после завершения проекта, особенно учитывая введенные ограничения на строительство в прибрежной зоне".

Так что в Болгарии есть недвижимость для любого бюджета и на любой вкус. Пока есть. Самое время продавать вашу "лишнюю" квартиру в Москве или избавиться от худеющих на глазах долларов. При этом надо трезво понимать, что ни быстрая перепродажа, ни сдача в аренду апартаментов в Болгарии не дадуттакой доходности, как обычная квартира в Москве. Чтобы хорошо заработать на рынке недвижимости Болгарии, нужно иметь капитал, достаточный для участия в строительстве или управлении объектами в сфере туристического бизнеса.

Петр Чернов

Вернуться назад