Публикации

Особенности национальных покупок
["Газета"(Москва).-07.06.2006.-№096,с.12]

07 июня 2006

Зарубежную недвижимость россияне приобретают на эмоциях

Сегодня трудно найти для финансовых вложений сектор более привлекательный, чем московское жилье. Рост цен в текущем году составляет около 10% в месяц, что сопоставимо с годовым ростом в развитых европейских странах. Несмотря на это, наши соотечественники активно приобретают объекты недвижимости за рубежом. В западных странах к правам собственников относятся гораздо уважительнее, чем в России, что существенно снижает риск инвестиций, а кроме того, это позволяет "не хранить яйца в одной корзине". По данным экспертов, только в прошлом году количество россиян, совершивших сделки с зарубежной недвижимостью, увеличилось примерно на 20-25%. Однако если западные инвесторы в первую очередь смотрят на инвестиционную привлекательность и ликвидность приобретения, то россияне, вкладывая деньги, больше руководствуются эмоциями и личными ощущениями.

Наибольший спрос россиян приходится на курортную недвижимость, приобретаемую в первую очередь для отдыха. Уже давно лидерство в этом сегменте остается за Испанией, на которую приходится 22% сделок, совершенных россиянами за рубежом, далее следуют Кипр и Болгария - 17 и 13% соответственно.

Впрочем, желание заработать нашим гражданам тоже не чуждо. Однако россияне в отличие от инвесторов других стран при вложениях в недвижимость руководствуются принципом "нравится - не нравится". Эта точка зрения имеет право на существование при выборе инвестиционных проектов, однако помимо субъективных факторов россиянам все же следует учитывать и такие моменты, как ликвидность объекта, законодательство страны, где он расположен, а также визовую доступность. Например, привлекательность дешевых объектов недвижимости в Болгарии снижается из-за того, что на них довольно сложно оформить права собственности.

Дьявол - в деталях

Еще сложнее купить недвижимость в Австрии. Приобрести ее можно лишь в случае миграции в страну. А местные власти каждое дело рассматривают в индивидуальном порядке: потенциальный покупатель должен объяснить, зачем он приобретает недвижимость и чем планирует заниматься, переселившись в Австрию. При этом ответ "просто отдыхать" не пройдет на 90%.

Квартиру в Чехии частному лицу не продадут, здесь сделки с недвижимостью совершаются лишь с юрлицами. Процедура создания собственной фирмы не сложна, однако потребует 2- 3 тысяч долларов.

Наиболее проста процедура оформления прав собственности на Кипре. Здесь, чтобы стать владельцем недвижимости, достаточно иметь загранпаспорт, оплатить не менее 30% стоимости объекта (на остальную сумму можно оформить кредит), после чего нужно зарегистрировать договор купли-продажи в департаменте земельных угодий.

После покупки недвижимости траты не кончатся. Так, немало сюрпризов может принести налоговое законодательство. Одни из самых высоких налогов -в скандинавских странах. Например, в Финляндии ежегодные отчисления в бюджет страны будут составлять от 0, 5 до 1% от оценочной стоимости вашего дома. Во Франции количество и размер налогов, взимаемых с собственников, зависит от типа и стоимости недвижимости, а также схемы покупки. В развитых европейских странах развита схема lease-back, согласно которой первые 9-15 лет владелец обязан передавать жилье в аренду за 4- 6% годовых его стоимости, и только по истечении этого срока может использовать его по личному усмотрению. Если при приобретении объекта использована система lease-back, то налог на недвижимость платит не владелец, а управляющая компания, сдающая жилье в аренду. Однако если купленная квартира или дом длительное время пустуют, то хозяину придется заплатить так называемую пошлину на пустующее жилье. В дополнение к этому владельцу недвижимости стоимостью больше 732 тысяч евро придется платить налог на имущество. Зато владельцы исторических памятников - старинных замков и особняков - освобождены от налоговых выплат.

Шампанское за риск

Гораздо выгоднее вкладывать средства в развивающиеся страны. Например, за последние два года в Турции цены выросли в два раза, в Черногории за последние три года прирост составил 250%, тогда как во Франции с 2000 года цены выросли на 90%, а в Англии и Испании за этот же период -примерно на 150%.

Впрочем, такая разница в доходности оправданна. Потенциальный инвестор должен понимать, что при большой экономической выгоде вложения в перспективные районы сопряжены с большим риском, чем в цивилизованных странах.

Домик в Европе

Один из лидеров по темпам роста цен на недвижимость в Европе - Черногория, в курортных зонах этой страны он составляет от 50 до 70% в год, вдали от моря - 25-40%. Цена городских апартаментов в новостройках с инфраструктурой на начальном этапе строительства составляет 1500-2000 евро, в пригороде с видом на море - 1000-1500 евро за кв. метр.

Для россиян существует дополнительный стимул для приобретения недвижимости в Черногории - безвизовый въезд в эту страну. В соседней Хорватии цены выше практически в два раза, что дорого даже по западным меркам. Это объясняется довольно высоким уровнем жизни, хорошим качеством жилья и грамотной экологической политикой. Инвестиционный бум в этой стране уже прошел. На побережье участков под застройку практически не осталось, а основные сделки совершаются на вторичном рынке, где спрос существенно превышает предложение.

По прогнозам большинства экспертов, высокие темпы роста может показать и давно изученный россиянами Кипр, чему будет способствовать вступление его в 2007 году в Шенгенскую зону, а в 2008 году - в еврозону. Сегодня благодаря прозрачному законодательству, прекрасной экологии, мягкому климату, а главное - иммиграционному режиму Кипр занимает одно из первых мест в мире по инвестиционной привлекательности.

Стоимость недвижимости здесь в первую очередь определяется удаленностью от моря. При этом новые апартаменты будут стоить существенно дороже - от 1800 до 2500 евро за кв. метр, тогда как на вторичном рынке цены начинаются от 1200-1400 евро за кв. метр. Расходы на содержание и покупку недвижимости на Кипре существенно ниже, чем в большинстве европейских стран. Также, по мнению Козловой, можно выделить условия кредитования в этой стране: при покупке недвижимости на Кипре можно привлечь заемные средства под 3, 5% сроком до 15 лет. Для сравнения: кредитные ставки в Болгарии составляют около 10%.

В Западной Европе ликвидность и инвестиционная привлекательность объекта напрямую зависит от выбора времени и места. Например, во время экономического кризиса во Франции в начале 90-х цены на недвижимость сначала сильно снизились, а потом стали расти. Инвесторы, которые приобрели недвижимость на спаде, увеличили свои капиталы в 5-6, а в отдельных случаях и более чем в 10 раз.

Сегодня самая дешевая французская недвижимость расположена в середине страны - желающих поселиться в Нормандии или в окрестностях Марселя немного. Стоимость "домика в деревне" начинается от 50 тыс. евро. В Париже небольшую квартиру на Монмартре площадью 50-60 кв. метров можно купить за 150-200 тысяч евро, а в самых престижных районах стоимость кв. метра может достигать 25 тысяч евро.

В Лондоне средняя сумма продажи городских апартаментов составляет 2-2, 5 млн. евро, а частные дома стоят в среднем 4-5 млн. евро.

Впрочем, в настоящее время доля российских покупателей зарубежной недвижимости ничтожно мала. Сейчас не меньше половины иностранных покупателей в любой курортной стране - это англичане, а за ними идут жители скандинавских стран. Наши сограждане занимают пока последние места в этих списках. В Черногории россияне проводят не больше 20% сделок, в Турции - около 10%, а в Испании - около 3%.

Денис Тыкулов

Вернуться назад