Публикации

Дольче вита.
["Газета"(Москва).-08.11.2005.-№211,с.48 приложение "Недвижимость"]

08 ноября 2005

Как купить жилье в Италии

В начале 1990-х годов наши соотечественники принялись с наслаждением швырять деньги и прикупать за границей недвижимость. В конце 1990-х ажиотаж поутих, но образ богатого русского, легко скупающего недвижимость, прочно засел в сознании многих иностранцев. А в головах российских граждан образ "сладкой жизни" всегда связывался с Италией.

Возможность доступа к "дольче вита" для россиян, в сущности, обусловлена лишь толщиной кошелька да знанием нехитрого набора правил. Законодательство Итальянской Республики (Repubblica Italiana) позволяет иностранцам - гражданами стран, которые не относятся к числу нежелательных (Россия не из их числа), инвестировать в бизнес, недвижимость, ценные бумаги, подлежащие юрисдикции Италии, так же как и итальянцам. Есть, правда, ограничения: покупатель не может быть анонимным лицом и находиться в Италии нелегально. Инвестор должен иметь итальянский налоговый код и иметь поручителей из числа резидентов Италии, пояснили специалисты. Кроме того, сделки должны быть зарегистрированы в специальных госреестрах и только с момента их регистрации приобретают юридическую силу, а также нотариально удостоверены.

Древность и море - дороже

Рынок недвижимости Италии можно разделить на Северный и Южный (соответствуют географическому разделению республики). Специфика Южного рынка состоит в "уторговывании". То есть конечная цена объекта значительно ниже заявленной и достигается с помощью торгов между продавцом и покупателем.

Самая дорогая недвижимость в Италии расположена в престижных районах Рима и Милана, а также на островах. Средние ставки на жилую недвижимость в Риме оцениваются в сумму не ниже 2,5 тыс. евро за кв. м. Близость исторических достопримечательностей и раскопок может поднять его стоимость в разы.

Повышенным спросом пользуется континентальное итальянское побережье. Спрос на жилье в Лигурии, Тоскане, на Тирренском побережье стабильно высокий, а цены, кстати сказать, на порядок ниже, чем в соседней Франции. На побережье жилье можно найти преимущественно в маленьких городках, по численности населения больше похожих на деревни, но с развитой инфраструктурой и широкими возможностями для проведения досуга. Стоимость квадратного метра в 50-метровой однокомнатной квартире составляет 600 - 800 евро, но может достигать и 700-900 евро.

Недвижимость на острове Сардиния считается дорогой и престижной. На северо-востоке острова находится Изумрудный берег (Коста-Смеральда) - самый респектабельный курорт Италии. Поэтому роскошные особняки в Порто-Черво или Порто-Ротондо нередко оценивают восьмизначными цифрами. Именно они пришлись по вкусу преуспевающим российским гражданам, несмотря на отсутствие прямого авиасообщения с островом.

Для менее состоятельных покупателей есть возможность купить дом с садом у моря всего за 200 - 300 тыс. евро. Но подобные дома строят не на Изумрудном берегу, а на противоположной оконечности острова, на юге, вблизи города и аэропорта Кальяри, или же в центральной части Сардинии, в окрестностях Арбатакса.

Особенности налогообложения

К особенностям покупки недвижимости в Италии можно отнести как завышение цены предложения, так и занижение стоимости объекта при декларировании в государственных органах. Дело в том, что при продаже объекта недвижимости нерезидентом налог на прибыль от продажи вырастает примерно в два раза: 33 против 16% для резидента. При покупке недвижимости также существует налог и идет разделение на резидента и нерезидента. При покупке жилья в Италии дополнительные расходы состоят из комиссионных агентству недвижимости (5 - 6%), услуг нотариуса (максимум 1%), налога на операции с недвижимостью (10% от кадастровой оценки объекта, которая обычно ниже рыночной).

Впрочем, если покупатель приобретает жилье площадью менее 160 кв. м и обязуется обратиться за получением вида на жительство в течение года, то налог на операции с недвижимостью могут снизить до 4%. При этом свой дом или квартира в Италии сами по себе, рассказали эксперты, не считаются основанием для получения итальянской визы или вида на жительство. Владелец может лишь временно посещать свой дом, причем не для жительства, а исключительно в деловых целях, например для оформления сдачи в аренду, по вызову уполномоченного администратора дома и т.п.

В то же время законодательство Италии оставляет преимущества за резидентами страны - необязательно гражданами. В тех случаях, когда при покупке уплачивается НДС, иностранец платит максимальную ставку - 20%, в то время как резидент Италии платит 4%, если это его первое жилье (prima casa), и 10% - если не первое. Аналогичные льготы для жителей страны существуют и при уплате других налогов. Налогообложение на собственность состоит из ICI (ежегодный налог - платится по месту нахождения собственности и составляет 0,5% кадастровой стоимости имущества) и IRPEF (личный подоходный налог - уплачивают только физлица). Налоговая ставка составляет 1% от кадастровой стоимости имущества. Реально собственник выплачивает только 85% его размера, а от уплаты 15% освобождается - предполагается, что он несет расходы по содержанию и обслуживанию собственности. Кроме того, есть еще налог на вывоз мусора и прочие административные налоги.

Необходимые процедуры

Для оценки реальной стоимости имущества, исследования на наличие дефектов следует привлекать специального агента - geometra. Далее нотариус составляет compromesso - предварительное коммерческое соглашение, где прописываются основные условия, ответственность за отказ от покупки, залог недвижимости и прочее, а также устанавливается дата, когда будет передано имущество. Одновременно с заключением предварительного соглашения покупатель уплачивает задаток, размер которого варьируется от 10 до 30%. Если покупатель отказывается от приобретения недвижимости, он теряет задаток, а если откажется продавец, он будет обязан вернуть его в двойном размере.

В некоторых агентствах выходят за рамки стандартных услуг. Например, клиенту предлагают дополнительно аналитический отчет с описанием района, рынка недвижимости, статистикой рынка. Стоимость предоставленных услуг может входить как в общую стоимость объекта (то есть задаток будет учтен при конечной оплате), так и оплачиваться отдельно.

<...>

Система ипотечного кредитования Италии по форме относится к кредитным системам стран Средиземноморья. Эти кредитные системы менее развиты по сравнению с германской или английской, здесь более существенна доля прямого государственного участия в виде субсидирования заемщиков. В Италии доля ипотечных кредитов в стадии погашения составляет 22%. Для сравнения: тот же показатель в Германии равен 40%, а в Великобритании - 57%. В Италии роль государства выражается также в запрете коммерческим банкам выдавать долгосрочные кредиты, если источником для выдачи послужили краткосрочные депозиты. В целом ипотечным кредитованием в стране занимается около 300 банков и других кредитных учреждений. Ипотечные кредиты выдают на срок от 10 до 25 лет под фиксированный на первые годы или плавающий процент (7-9% годовых).

Наряду с традиционным ипотечным кредитованием в Италии развито прямое кредитование застройщика. Сначала оформляется один ипотечный кредит под залог всего строящегося дома. Заемщиком по кредиту выступает застройщик, который к моменту получения кредита возвел уже один-два этажа будущего здания. Когда дом построен и начинается продажа квартир, выданный кредит дробится на части, а долг переуступается покупателям жилплощади. При этом банк не проводит тщательной экспертизы платежеспособности покупателей жилья, доверяясь первичному отбору, производимому застройщиком, а риски невозврата кредита банк страхует.

Ирина Игнатьева

Вернуться назад