Публикации

В Италию - на пляж!
["Квартирный ряд"(Москва).-01.08.2005.-№029,с.19]

01 августа 2005

Как, купив дом, не стать собственником

Виллу или апартаменты на курортах Италии дешево не купишь. Да и цены на итальянском рынке недвижимости довольно стабильны. То есть, вложив в покупку немалые деньги, через год или два, задумав продать приобретение, не вернешь их в двойном размере. И все же россияне с уровнем доходов, относящихся к классу "выше среднего", охотно приобретают апартаменты и виллы на итальянских побережьях Средиземного или Адриатического морей.

Для многих основной мотив - желание приобщиться к необыкновенному колориту, культуре, духовным ценностям этой древней страны. Итальянцы близки нам по внутреннему ощущению и мировоззрению. Может быть, поэтому жить и отдыхать в этой стране россиянам столь приятно.

Кому доступны апартаменты и виллы

Сегодня россияне покупают недвижимость в Италии, во-первых, для отдыха. Во-вторых, для проживания, в качестве резиденции. И только единицы приобретают недвижимость в этой стране для ведения бизнеса.

Законодательство Италии позволяет иностранцам, которые являются гражданами стран, не внесенных Италией в число нежелательных, осуществлять инвестиции в бизнес, недвижимость и т. д. Россия к нежелательным странам не относится. Поэтому россияне покупать недвижимость в этой стране могут.

По мнению маркетолога, Италия - не самая привлекательная для россиян страна с точки зрения инвестиций в недвижимость. Цены на дома в этой стране не растут так стремительно, как, например, в Арабских Эмиратах. Хотя после того, как образовался Евросоюз, цены на недвижимость заметно выросли. Но они растут постепенно. Поэтому сегодня итальянский рынок считается рынком со стабильными ценами. Назвать итальянское побережье бизнес-центром тоже нельзя. Но интерес к виллам и коттеджам среди наших соотечественников все же есть. Италия пользуется спросом среди разборчивых и состоятельных покупателей.

В основном, наши состоятельные соотечественники приобретают курортную недвижимость по всему побережью Средиземного и Адриатического морей. Привлекают, прежде всего, дома с "историей" или на каких-то известных на весь мир курортах. Приличную квартиру в курортных городках можно приобрести за 700 тысяч евро, а вилла обойдется примерно в 2 миллиона евро.

Размер апартаментов, продаваемых за семьсот тысяч, как правило, от 200 метров. Они могут быть как одно-, так и двухуровневые. Такая цена предполагает и достойную отделку помещения.

Обратная сторона заманчивых предложений

Дешевое итальянское жилье на нашем рынке найти сложно. Правда, иногда предложения и покупке квартир на курортах за 100 - 200 тысяч евро все-таки возникают. Но, по мнению специалистов, работающих с итальянской недвижимостью, к таким предложениям надо относиться настороженно. Как правило, все они связаны с ограничениями прав собственности покупателя недвижимости.

Например, известны случаи, когда итальянские девелоперы, продающие недвижимость в неких центрах отдыха, предлагали нашим риэлторским компаниям поучаствовать в реализации вилл и апартаментов. Предполагалось, что виллу покупатель сможет приобрести всего за 150-200 тыс. евро, а апартаменты обойдутся и того дешевле - в 100 тысяч. Но большинство российских риэлторских фирм не стремятся работать с такими предложениями по той простой причине, что человеку, вложившему деньги в недвижимость, не просто объяснить, что средства-то он вложил, но собственником в полном смысле этого слова не является. Предложения за такую сумму значительно ограничивают права собственников.

- Покупая недвижимость в Италии, нужно обращать внимание не только на цены, но и на ограничения по использованию дома, - комментирует ситуацию эксперт. - Можно столкнуться с предложениями, когда итальянская недвижимость кажется заманчиво недорогой. Но... там нельзя бывать, когда захочется. В купленном за относительно небольшие деньги доме проводить можно только то время, которое вам выделяют. А все остальное время ваша вилла по условиям договора будет сдаваться какому-то третьему лицу.

Согласитесь, приобретенную таким образом недвижимость трудно назвать собственностью. Лишь спустя годы, оформив дополнительные документы, человек, вложивший деньги в покупку дома, может стать полноценным собственником.

О налогах - не забудешь!

Недвижимость в Италии, действительно, для людей состоятельных. Для тех, кто не только сможет оплатить стоимость своего приобретения, но и заплатить налоги. А они немалые.

Итак, давайте посчитаем, сколько процентов от приобретаемой недвижимости нашим соотечественникам нужно будет еще заплатить в качестве налогов за приобретение и содержание апартаментов.

При покупке придется заплатить несколько налогов. Во-первых, налог реестра. Он платится в момент покупки государству и составляет от 3 до 7% от стоимости дома или квартиры. Например, покупка у частного лица первого дома для резидентов Италии - 3%, а покупка у строительной организации - дороже. Этот самый первый налог нужно оплатить в момент оформления документов на недвижимость у нотариуса.

На втором этапе придется оплатить налог инвентаризации и ипотечный налог. Эти налоги оплачиваются в момент регистрации недвижимости. Третий налог - на добавочную стоимость - оплачивается не всегда, а только если недвижимость приобретается у строительной организации. Он составляет от 4 до 20%. В сумме все налоги могут достигать от 3 до 30%. Все зависит от уровня приобретаемой недвижимости, от того, у кого она покупается, какой дом (или квартиру) по счету вы приобретаете. Например, самый дорогой вариант налогообложения - покупка элитной недвижимости, находящейся на стадии строительства, у строительной организации иностранцами.

Теперь о том, во сколько обойдется содержание дома. В среднем за электричество придется платить 15 евро в месяц, за воду - 190 евро в год. Вывоз мусора в среднем обходится в 100 евро в год.

Плюс собственнику придется платить ежегодный налог на недвижимость. Его размер зависит от оценочной стоимости виллы или апартаментов.

Кто вы: резидент или просто иностранец?

Как и во многих других странах, приобретенная иностранцем недвижимость в Италии не служит основанием для получения визы или вида на жительство. Более того, существуют ограничения на пребывание в доме владельца-иностранца. Он может лишь временно посещать дом. Причем, не для проживания, а для оформления сдачи в аренду и т. д.

Но в законодательстве Италии существуют различные тонкости. Например, существенные преимущества при приобретении недвижимости, при налогообложении, при пользовании - у резидентов страны.

В международной юридической практике резидент - это человек, проживающий в стране не менее 180 дней. Например, в случаях, когда при покупке виллы или апартаментов уплачивается НДС, иностранец платит максимальную ставку - 20%. Резидент при покупке первого жилья платит всего 4%, а при покупке второго или третьего - десять. В Италии большие льготы по налогообложению предоставляются именно при покупке первой недвижимости.

Для иностранцев, имеющих свой бизнес и недвижимость в Италии, то есть для тех, кто зарегистрировал компанию, открыл счет в местном банке, выдаются годовые многократные визы шенгенского образца. Именно такая виза и является необходимым документом для резидентов.

Как купить легально

Италия всячески поощряет легальное приобретение недвижимости. Так какие же пути покупки для россиян будут считаться не нарушающими закон?

Чтобы приобрести недвижимость в этой стране, гражданину России потребуется зарегистрировать фирму. Как правило, регистрируется общество с ограниченной ответственностью. Фирма регистрируется для того, чтобы можно было открыть счет в итальянском банке. Легальным считается приобретение, когда со счета в банке, находящегося не в офшорной зоне, деньги переводятся на счет продавца недвижимости. В роли продавца может выступать и частное лицо, и компания.

Способ передачи денег для итальянцев очень важен. Важно, чтобы это были "белые" деньги. Теперь о порядке приобретения недвижимости. После просмотра клиент подписывает договор. Но пока это не договор купли-продажи, а предварительный договор, он у них называется "контрато привато", в котором оговариваются цена, сроки оплаты и прочие детали. В момент подписания такого договора вносится аванс в размере от 5 до 10% от стоимости объекта. И с этого момента за клиентом закрепляется исключительное право на покупку квартиры или дома. Объект снимается с продажи.

Как правило, с момента внесения первого взноса до окончания сделки, то есть до подписания договора купли-продажи, проходит 30-45 дней. В это время покупатель переводит оставшуюся часть суммы в страну. После внесения покупателем оставшейся части оплаты продавец и покупатель подписывают акт купли-продажи, который заверяется нотариусом. После подписания этого акта передаются ключи. Затем документ проходит государственную регистрацию в департаменте регистра собственности. Сама регистрация недвижимости проводится в среднем в течение 30 дней, но уже без участия покупателя. И только после того, как недвижимость зарегистрирована, покупатель получает на руки еще один документ - выписку из регистра собственности. После чего он становится полноправным владельцем купленной недвижимости.

Оплата сразу или в рассрочку?

Если недвижимость приобретается на этапе строительства, то покупатель может воспользоваться распространенной во всем мире схемой рассрочки платежа - на период возведения дома.

Что касается взаимодействия покупателя и продавца на вторичном рынке, то здесь возможны различные схемы ипотечного кредитования. Схема оплаты - это предмет переговоров. Когда сделка крупная, то часто деньги переводятся не одним платежом.

Наталья Агафонова

Вернуться назад