Публикации

Рынок недвижимости ждет глобальный кризис.
["Бизнес & Балтия" (Рига).-01.07.2005.-№125]

01 июля 2005

По мнению экспертов, рынки недвижимости большинства развитых стран перегреты и на фоне ухудшающейся макроэкономической ситуации могут рухнуть.

Рынки недвижимости развитых стран перегреты. Ситуация на них напоминает мыльный пузырь, готовый лопнуть в любой момент. Характерно, что на рынках некоторых стран, например Великобритании, уже началось снижение цен. Эксперты утверждают, что прекращение роста цен и наметившаяся тенденция к их падению отражают макроэкономическую нестабильность в зоне евро. Эксперты также полагают, что проблемы с принятием конституции Евросоюза негативно отразятся на рынках недвижимости стран - кандидатов в члены ЕС.

В последние десять лет рынки недвижимости развитых стран росли довольно бурными темпами. Например, по данным журнала The Economist, с 1997 года цены на недвижимость в Великобритании выросли на 154%, в Ирландии - 192%, в Испании - 145%, а в Южной Африке - вообще на 244%. Причем наиболее активно цены росли в последние пять лет. За это время совокупная стоимость активов на ключевых рынках недвижимости выросла с 30 до 70 триллионов долларов. По мнению The Economist, причиной резкого роста стоимости недвижимости стал повышенный спрос, который в свою очередь был вызван низкими процентными ставками по кредитам, а также низким уровнем доверия инвесторов к ценным бумагам, в частности, к акциям. Инвесторы предпочитали вкладывать средства в более надежную недвижимость, что и привело к перегреву рынка. Таким образом, рынки недвижимости развитых стран столкнулись с той же проблемой, что и московский рынок, - со слишком высоким уровнем инвестиционного спроса, который по определению является дестабилизирующим фактором.

Индекс, рассчитываемый The Economist, показывает замедление роста цен на недвижимость в последнее время. Так, в первом квартале текущего года цены на недвижимость в Великобритании выросли на 5,5% (в прошлом году темпы роста достигали 20%). Это официальные данные. В отчете же The Royal Institution of Chartered Surveyors говорится, что цены на недвижимость в стране демонстрируют тенденцию к снижению на протяжении последних десяти месяцев. "Анализировать статистику можно по-разному. Одни считают, что повода для оптимизма нет, а другие, наоборот, что стабилизация цен является хорошей новостью для покупателей, которые наконец могут выставлять свои условия. Я придерживаюсь второго мнения, - сказал RBC daily директор британской компании, занимающейся продажей недвижимости в Лондоне. - На днях вышел отчет, в котором говорится, что в июне средние цены по стране понизились на 0,2%, а за двенадцать месяцев - на 3%". По его мнению, спрос на недвижимость в Лондоне поддерживается россиянами. С этим мнением согласны и другие эксперты. "Рынок Лондона перегрет уже год, - сказал RBC daily управляющий партнер компании. - Причем во многом благодаря нашим соотечественникам. Но сейчас ажиотажный спрос сошел на нет и вряд ли вернется на прежние уровни".

Директор британской компании согласен с тем, что цены в Великобритании, и особенно в Лондоне слишком высоки. "Уже сейчас приобретение недвижимости в городе по карману не всем, - говорит он. - Государственные служащие, учителя, врачи вынуждены приобретать недвижимость за пределами Лондона". Естественно, этот фактор обеспечивает снижение спроса. Количество заключенных сделок в последнее время сократилось на треть, согласно официальным данным. Более тревожным симптомом является сокращение доли покупателей, приобретающих недвижимость впервые. Сейчас их доля в общем числе покупателей составляет 29%, хотя в 1999 г. равнялась 50%. "В Великобритании наблюдается сокращение притока первичных покупателей, - говорит эксперт. - Это связано с высоким уровнем цен и высокими ставками по кредитам: людям стало сложнее выплачивать свои кредиты". При этом эксперт утверждает, что в настоящее время покупатели недвижимости находятся в более привилегированном положении, чем еще год назад, поскольку продавцы готовы идти на снижение цен и скидки.

Сходная ситуация наблюдается на рынках недвижимости некоторых других развитых стран. Так, цены на недвижимость в Австралии в первом квартале текущего года выросли на 0,4%, притом что в первом квартале 2004 г. рост составлял 18%. В этих странах уже началась стагнация цен. Впрочем, в большинстве стран, в том числе и в США, рост пока продолжается, причем его темпы увеличиваются. В первом квартале этого года цены на недвижимость в Соединенных Штатах выросли на 12,5% против 8,4% за аналогичный период прошлого. Тем не менее глава Федеральной резервной системы США Алан Гринспен признал наличие ряда локальных перегретых рынков в США, однако отверг утверждение о существовании пузыря в рамках всей страны. Необходимо заметить, что в последнее время 90% роста ВВП США обеспечивали потребительские расходы, в том числе на строительство жилья, а две пятых всех создаваемых рабочих мест приходилось на отрасли, связанные с рынком недвижимости. Эти факторы также сделали свой вклад в раздувание цен на недвижимость.

Таким образом, цены в большинстве стран находятся на слишком высоком уровне, что делает приобретение недвижимости менее доступным предприятием для населения. Эксперты предполагают, что в течение ближайших пяти лет снижение либо стагнация цен более вероятны, нежели продолжение их роста. В числе причин называют переоцененность недвижимости в ряде стран, а также высокий уровень инвестиционного спроса. Очевидно, что люди, приобретающие недвижимость с целью вложения средств и получения прибыли, в случае начала снижения цен попытаются ее продать, что приведет к еще большему падению цен. Впрочем, очевидно, что резкого падения цен не будет - все же рынок недвижимости более консервативен, чем фондовый. Тем не менее эксперты считают, что в ближайшие пять лет цены будут снижаться.

Дополнительным фактором, влияющим на ценовую ситуацию на европейских рынках, по мнению эксперта, являются проблемы с принятием конституции Евросоюза. "Рынки недвижимости в итоге завязаны на политику, - говорит он. - В связи с последним скандалом в Европейском союзе те инвесторы, которые вложились в недвижимость стран - кандидатов на вступление в ЕС, могут понести потери или, по крайней мере, не получить прибыль, на которую рассчитывали". Напомним, что основным фактором роста цен на недвижимость в этих странах является именно их предстоящее вступление в ЕС. "Уже сейчас очевидно, что ажиотажного приема новых членов в ЕС не будет, а следовательно, не будет и ожидаемого роста цен на недвижимость, - говорит эксперт. - Рынок будет завязан на экономику действующих членов Евросоюза".

Правда, в Болгарии, которая должна вступить в Евросоюз в ближайшее время, пока об угрозе кризиса не задумываются. "На рынке недвижимости Болгарии пока рано говорить даже о начальной фазе кризиса, - сказал RBC daily представитель болгарской девелоперской компании. - Факты говорят сами за себя. У нас 95% от всех иностранных покупателей составляют англичане. Что это значит? Где немцы, французы? Где представители остальных стран "Большой семерки"? Я не знаю. Исторические закономерности говорят о том, что инвесторы просто ждут. Ждут, как ждали в прошлом, когда англичане находили новые территории, новые континенты, рынки и новый бизнес. Думаю, Болгарию в скором времени ожидает бум на рынке недвижимости. Хотя, конечно, ситуация с кризисом в Европейском союзе довольно опасная, как в семье, где родители, поссорившись, наказывают ребенка. Не хотелось бы, чтобы Болгария оказалась в положении этого несчастного малыша. Тем более что Болгария не будет ждать, когда поссорившиеся родители накажут ее".

РосБизнесКонсалтинг

Вернуться назад