Публикации

Европа догоняет США.
["Коммерсантъ-Дом" (приложение к изданию Коммерсантъ)(Москва).-27.01.2005.-№013,с.26]

26 января 2005

По ценам на квартиры

Несмотря на то что в целом рост цен на недвижимость на перегретых западных рынках замедлился, цены в нише дорогого жилья продолжают расти. В США это особенно актуально для региональных рынков с большой долей "звездного населения" - Нью-Йорка, Лос-Анджелеса, Нэшвилла и Майами. В Европе самая дорогая недвижимость в Лондоне и Париже.

Нью-Йорк и Лос-Анджелес

Самая дорогая недвижимость в США находится в Нью-Йорке и Лос-Анджелесе. Значительную часть населения обоих городов составляют "звезды", как шоу-, так и просто бизнеса, и все они интересуются дорогой недвижимостью ценой свыше $10 млн. Цены на нее практически не зависят ни от повышения банковских ставок, ни от общей ситуации на рынке. По словамброкера, "большинство из тех, кто тратит на жилье более $10 млн, платит наличными. Растущие банковские ставки могут влиять на их бизнес или другие виды доходов, но не на покупку недвижимости". После застоя в этой нише, пришедшегося на 2000-2002 годы, в последние два года спрос резко повысился, что привело как к росту цен - на 20-30% и более, так и к дефициту предложения. Еще пару лет назад продажа жилья за $5 млн была редкостью, а сейчас никого не удивляют и сделки в $12-15 млн. "Цены в этой нише поистине астрономические, - говорит эксперт. - Большинство покупателей уже имеют недвижимость в других частях света и чувствуют себя чуть ли не обязанными приобрести что-то в Нью-Йорке, даже если это не основное место их жительства". Особенно активизировался рынок дорогих кооперативных квартир. По данным, за первое полугодие 2004 года на Манхэттене было совершено 13 сделок по $10 млн и выше, тогда как в 2000 году было заключено восемь таких сделок.

Ощутимый дефицит супердорогих кооперативных квартир способствовал повышению цен и в нише дорогих таунхаусов. В первом полугодии большинство таунхаусов находилось в ценовой нише от $4 млн до $10 млн. Более 27% всех таунхаусов, проданных дороже чем за $4 млн, находилось в нижней части Манхэттена. У богатых клиентов, как никогда, популярны артистические районы Сохо, Флатирон, Гринвич-Вилидж и Трибека, сюда переезжают даже из таких престижных мест, как 5-я авеню и Парк-авеню. Это связано прежде всего с развитием инфраструктуры нижнего Манхэттена: качество жизни здесь не ниже, чем в традиционно престижных районах, зато больше архитектурного разнообразия. Недавно недвижимость в нижнем Манхэттене купили актрисы Мерил Стрип, Мэри-Кейт и Эшли Ольсен, а также издательница Марта Стюарт.

В окрестностях Лос-Анджелеса наиболее высоки цены в таких районах, как Бель-Эйр, Беверли-Хиллз, Санта-Моника и Малибу. В Малибу продюсер и музыкант Кеннет Эдмондс (Babyface) недавно продал свое поместье за $20 млн владельцу лос-анджелесской бейсбольной команды Dodgers Фрэнку Маккорту. Дома в Санта-Монике, которые еще недавно продавались за $3 млн, сейчас легко уходят За $4 млн. В этих условиях владельцы, которые хотят перейти в более высокую ценовую нишу жилья, должны продать свой дом по удвоенной цене или сделать в нем дорогой ремонт, чтобы повысить его рыночную стоимость.

Майами и Нэшвилл

По мнению риэлтеров, наибольшему риску в нише дорогой недвижимости подвергаются те, кто тратит от $1 млн до $3 млн. Им приходится брать кредиты, и они предпочитают относительно новую услугу - ипотеку без начального взноса. Она особенно популярна среди музыкантов, доход которых нестабилен.

У этой категории любителей дорогой недвижимости в последнее время популярны Майами и Нэшвилл - столицы соответственно латиноамериканской музыки и кантри. О росте значения Майами в музыкальной отрасли говорит тот факт, что в августе MTV провело там - впервые не в Нью-Йорке или Лос-Анджелесе - церемонию Video Music Awards. "В прошлом многие исполнители рассматривали Майами как перевалочный пункт, - говорит Алекс Эрнандес, вице-президент Miami Music Private Banking Group. - Сейчас многие намерены сделать южную Флориду своей основной резиденцией, и из-за этого спрос на дорогую недвижимость повысился".

Покупатели в основном интересуются недвижимостью двух типов, причем в обоих случаях она должна находиться близко к воде. Одни предпочитают уединенные огромные поместья, другие - роскошные квартиры в новостройках. В следующем году на рынке появятся 50 новых кондоминиумов в Майами-Бич, центре Майами и прилегающих районах.

В Нэшвилле покупатели интересуются в основном большими участками ближе к центру города или загородными поместьями в 10-15 или более акров (4-6 га). Дома в обеих категориях стоят от $1, 5 млн до $4 млн - впервые в этой части страны образуется ниша дорогой недвижимости, и цены продолжают расти. При этом число предложений в ценовой нише ниже $1 млн уменьшается, а выше - увеличивается.

Лондон и Париж

В Британии в первом полугодии 2004 года, согласно данным Land Registry, наблюдался резкий рост сделок с недвижимостью стоимостью 1 млн фунтов (?1, 43 млн) и выше - их было на 61% больше, чем за тот же период прошлого года, а в нише выше 2 млн фунтов (?2, 86 млн) - на 50% больше, чем в прошлом году. Причина этого - быстрый рост цен в последнее время: с 2001 года они выросли в среднем на 64%.

Две трети сделок в этой нише заключалось в Лондоне - на 76% больше, чем в прошлом году (в среднем 50 сделок в неделю), а в нише от 2 млн фунтов - на 50%. В целом в Лондоне одна из двадцати сделок совершается с недвижимостью стоимостью 1 млн фунтов и больше. Одна из трех сделок приходится на такие традиционно дорогие районы, как Кенсингтон, Челси и Вестминстер. До 50% покупателей недвижимости в этих районах намерены жить там постоянно, 30% - временно (имеют резиденцию за границей) и только 10% покупают, чтобы сдавать. По словам эксперта, на ценах дорогой недвижимости в Британии рост банковских ставок и замедление рынка в целом не сказались.

В Лондоне наблюдается разделение по линии восток-запад: на западе (там находятся самые престижные районы - Южный Кенсингтон, Вестминстер, Белгравия и Найтсбридж) растет спрос на большие дома, тогда как на востоке нарасхват идут небольшие квартиры.

Жилая площадь типичной квартиры с двумя спальнями в западном Лондоне составляет 1 тыс. кв. футов (93 кв. м), с тремя спальнями - 1, 5 тыс. (140 кв. м).В целом средняя цена квадратного фута в западном Лондоне колеблется от 750 фунтов (?1071) до 2 тыс. фунтов (?2857). Средняя цена новой квартиры в Южном Кенсингтоне с одной спальней - 410 тыс. фунтов (?585, 7 тыс.), с двумя - 560 тыс. фунтов (?800 тыс.). Новые квартиры в Мэйфэре в среднем стоят от 360 тыс. фунтов(?514, 3 тыс.) за квартиры с одной спальней до 525 тыс. фунтов(?750 тыс.) за квартиры в двумя спальнями. Быстро распродается новостройка из 14 оформленных по дизайнерским проектам квартир по адресу 21, Davies Street Mayfair - от 1, 65 млн фунтов(?2, 36 млн) до 5, 25 млн фунтов(?7, 5 млн) за двух-и трехспальные квартиры. Самая дорогая квартира - с двумя спальнями, кондиционером, балконом и подземной парковкой - выставлена на продажу за 2, 35 млн фунтов(?3, 35 млн). В районе Найтсбридж в 203-квартирном доме с видом на Гайд-парк цены начинаются от 550 тыс. фунтов(?785, 6 тыс.) за односпальную квартиру и доходят до 18 млн фунтов(?25, 7 млн) за пентхаус в 7, 561 тыс. кв. футов (702 кв. м). Большой популярностью пользуется новый дом Senses на Queenstown Road, в котором больше 500 квартир с видом на Баттерси-парк. Здесь минимальная цена квартиры с одной спальней составляет от 375 тыс. фунтов(?535, 5 тыс.). Дороже всего - 2, 9 млн фунтов(?4, 1 млн) - стоит трехспальная квартира площадью 2, 449 тыс. кв. футов (227, 5 кв. м) в пентхаусе. В восточном Лондоне ниша дорогого жилья представлена новым домом The Spur - от 270 тыс. фунтов(? 385, 6 тыс.) за квартиру с одной спальней.

Площадь таунхауса в западном Лондоне в среднем составляет 5 тыс. кв. футов (465 кв. м). Около 80% из них - старой постройки, но есть и новые проекты, например, 19 домов с пятью-семью спальнями на Wycombe Square в Кенсингтоне. Цена на них составляет от 6, 25 млн фунтов(?8, 925 млн). В них есть сад или терраса, лифты и гаражи, а в некоторых также и внутренний бассейн и конюшня.

В Париже самыми дорогими традиционно являются центральные районы. После роста цен на 8-10% в 2002-2003 годах цены на недвижимость в 6-м и 7-м округах в последние несколько месяцев стабилизировались. Однако они не опускаются ниже ?6 тыс. за 1 кв. м, поскольку на рынке по-прежнему наблюдается довольно высокая активность. "Рынок оживляется за счет французов, живущих в Англии и Швейцарии, которые возвращаются на работу во Францию", - говорит эксперт в области недвижимости.

В 7-м округе одной из самых дорогих является улица Barbet-de-Jouy - здесь квартиры стоят от ?9, 1 тыс. до ?11, 4 тыс. за 1 кв. м. Квартира площадью 300 кв. м в частном особняке с видом на сад Музея Родена была продана по ?10 тыс. евро за 1 кв. м. Столько же стоит недвижимость на улице Vaneau, откуда открывается прекрасный вид на сад отеля "Матиньон". Самым большим спросом пользуются квартиры в районе Марсова поля - там цена 1 кв. м достигает ?12, 2 тыс.

"Вновь наблюдается приток клиентов, покупающих большие квартиры - от 200 кв. м", - говорит эксперт. В 6-м округе было продано несколько эксклюзивных квартир с видом на Люксембургский сад, в частности на улице Guynemer, где цены колеблются от ?12, 2 тыс. до 15 тыс. за 1 кв. м. Поднялись цены в 5-м округе - в прошлом году их рост составил 11, 9%. В Латинском квартале роскошные квартиры в районе Пантеона или Люксембургского сада уходят с первого показа за ?6, 1-7, 5 тыс. за 1 кв. м. В районе улицы Maubert или на холме Sainte-Genevieve двухкомнатная квартира площадью 50 кв. м стоит от ?250 тыс. до ?275 тыс.

Елена Чиняева

Вернуться назад