Публикации

Венский вальс для российского инвестора [Московские торги (Москва).- 16.08.2006.- 008.- C.98-101]

18 августа 2006

Активность в сфере недвижимости в последнее время смещается в Центральную Европу и движется в направлении Восточной.

Недавно в австрийской столице состоялось событие, интересное и важное для всех профессионалов, занимающихся недвижимостью, - Первый международный форум "Недвижимость и инвестиции в новой Европе". В нем принимала участие и Москва, которую представляли как чиновники городской администрации, так и 26 "профильных" московских компаний. Рассказывает один из участников форума - президент Ассоциации инвесторов Москвы Борис ФРОЛОВ.

- Борис Леонидович, чем вызвана необходимость организации нового форума такого рода? Ведь есть аналогичные мероприятия, уже ставшие традиционными, - например, ежегодный форум в Каннах...

- Решение о регулярном проведении Каннского форума было связано с тем, что лет 20 назад стали очень бурно расти инвестиции в недвижимость в Западной Европе - особенно во Франции, в Испании, в Португалии, в Англии. К сожалению, сегодня Каннский комплекс при том количестве участников, которое он собирает - более 21 тысячи - и при наличии всего примерно 35 тысяч квадратных метров выставочных площадей уже не в состоянии обеспечить нормальную работу форума. Это первое. Вторая причина заключается в том, что все-таки активность в сфере недвижимости в последнее время смещается в Центральную Европу и движется в направлении Восточной.

Вену выбрали, видимо, потому, что это самый центр континента и к тому же третий после Парижа и Берлина по опыту проведения разного рода симпозиумов, конференций и выставок город Европы.

В первом Венском форуме, о котором идет речь, приняли участие 16 стран - в основном государства Восточной Европы, а также США и, если не ошибаюсь, приехали представители одного из арабских государств. Кроме того, 13 стран прислали своих наблюдателей.

Подготовкой и проведением мероприятия занималась организация под названием Reed Exhibition. Задачи форума - те же, что и у Каннского, да и организовано все было аналогично - работа на стендах и дискуссии. Но были и серьезные отличия. Каннскому выставочному комплексу для подобных мероприятий, повторюсь, не хватает площадей, да и высота помещений там маловата. К тому же конференции, дискуссии проводятся территориально в отрыве от общей экспозиции, а потому многие участники выставки практически лишены возможности высказать свою точку зрения по интересующим их темам на проводящихся диспутах. В Вене в этом плане все куда лучше продумано. Да и вообще там, конечно, было несравненно удобнее. Комплекс в австрийской столице просто громадный. Сегодня его площадь составляет 60 тысяч квадратных метров, а после введения второй очереди достигнет 120 тысяч. Помещения современнейшие, с очень высокими потолками, прекрасно приспособленные для проведения как выставок, так и конференций. Все они при необходимости трансформируются - словом, красота. Неудивительно, что возглавлявший нашу делегацию первый заместитель Мэра, руководитель столичного Стройкомплекса Владимир Ресин сказал, что в Вене все организовано значительно лучше, чем в Каннах, и что нам, пожалуй, надо будет в большей степени ориентироваться именно на этот форум. Были в нашей делегации и другие видные представители московской администрации - первый заместитель главы Стройкомплекса Ирина Кузнецова, заместитель руководителя Комитета города Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов Алексей Березницкий, руководитель СГУП по продаже городского имущества Владимир Авеков и другие. Уровень представительства вообще был весьма высокий: три делегации возглавляли мэры городов (Софии, Вены и Познани), шесть - вице-мэры и первые заместители, две - министры. Если говорить об участниках, то называть просто количество представленных в Вене стран или компаний, пожалуй, не совсем корректно. Там ведь были, скажем, еще и отдельные города. Стамбул, например, участвовал как город, а фирм на его стенде было великое множество. Так что правильнее, пожалуй, сказать, что форум собрал более 200 экспонентов (если быть точным - 201). На стендах были аккредитованы 3500 человек, и еще 800 приехали поучаствовать в диспутах или как наблюдатели. Прямо скажу, для первого раза очень даже неплохо! От России, кстати, не только Москва была - приезжали группы из Татарстана, из Владивостока. Заместитель генерального директора компании "Трансстрой", присутствовавший на форуме, членом нашей делегации не являлся, но тем не менее и на стенде поработал, и в нашем брифинге, который проводили Владимир Иосифович Ресин и я, принял участие.

Самым насыщенным оказался первый день форума. Стенд у нас получился очень хороший. Он был украшен видами Москвы - Кремль, снятый с вертолета, Гостиный двор, Красная площадь, храм Василия Блаженного, знаменитое ночное фото Манежа, сделанное с крыши теперь уже разобранного здания гостиницы "Москва". Очень хорошие снимки - мы их, если не ошибаюсь, у вас, у Объединенной редакции изданий Мэра и Правительства Москвы, брали... Стенд был совершенно открытый, располагался около одного из подиумов, на котором шли дискуссии. На плоттере указывалось, что в этом году Москва выставляет 546 объектов на аукционы по подбору инвесторов. Неудивительно поэтому, что у нас на стенде постоянно толпился народ. И каждый, кому требовалась информация по тому или иному объекту, мог мгновенно и без всякого труда ее получить.

В первый же день мы провели очень интересную, вызвавшую много отзывов презентацию проекта Управления экспериментальной застройки, реализуемого в рамках городской программы "Москва в регионах". Речь идет о строительстве двух жилых микрорайонов в Туле - одного примерно на 600 тысяч квадратных метров со всей инфраструктурой, другого где-то на 300 тысяч с лишним. В одном из микрорайонов 28 тысяч квадратных метров вводится уже в этом году. Почему данный проект многих так заинтересовал? Дело в том, что для его осуществления и в развитие национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" УЭЗ вместе с австрийской и скандинавскими компаниями создало СП по производству конструкций быстровозводимых зданий и их строительству.

- Здесь, в России?

- Да. Уже куплен завод, который в этом году будет смонтирован под Тулой. Замечу, что, если все удастся выполнить так, как задумано, то экономическая сторона этой не новой в общем-то схемы будет просто потрясающая: вместе с инфраструктурой цена квадратного метра должна получиться где-то впределах 600 долларов. Даже если прибавить к этому еще 20 - 30 процентов на какие-то непредвиденные расходы, то с учетом того, что все-таки общегородские сети должны делатьсязасчет бюджета городов, это будет действительно доступное жилье. Участвовали в презентации не только наши представители, но и представители всех партнеров УЭЗа. В тот же день ближе к вечеру состоялся брифинг, о котором я уже упоминал и на котором было рассказано, что мы умеем и что мы можем предложить. Длился он вместо запланированного часа полтора - факт, как вы понимаете, весьма красноречивый.

На второй день был огромный наплыв желающих пообщаться с нашими чиновниками и предпринимателями. Я, например, за один этот день дал ни много ни мало двенадцать интервью. Не менее напряженный график и у других членов нашей делегации.

Мы получили много предложений о сотрудничестве - в большинстве своем весьма серьезных и интересных, хотя попадались среди них и смехотворные. Один человек, помню, всячески убеждал меня, что Москва никак не сможет обойтись без дверных звонков его фирмы - самых обыкновенных, как выяснилось, звонков. Другой лоббировал идею строительства в Белокаменной высотных зданий в виде доллара или евро, причем коммерческое предложение представлять не хотел, но выдвигал странное требование - мол, пусть Ассоциация инвесторов Москвы соберет заинтересованных в реализации этих проектов людей, а он приедет и проведет презентацию...

- Кто, на Ваш взгляд, проявлял большую заинтересованность - иностранцы, стремящиеся работать в Москве, или, наоборот, столичные инвесторы, желающие вложить свои средства за рубежом?

- Конечно, в первую очередь заинтересованность наблюдалась у иностранных инвесторов - особенно у финансовых институтов. Очень много задавалось вопросов с их стороны по поводу вхождения на московский рынок. Интересовались возможностями наших архитектурных, проектных институтов, нашими технологиями. Чиновников, представляющих Правительство Москвы, тоже очень активно расспрашивали и об общей экономической ситуации в российской столице, и о гарантиях инвесторам со стороны властей.

В общем, я думаю, что у Венского форума большое будущее. Надо сказать, кстати, что представители организаторов очень активно выясняли у участников, что, по их мнению, нужно сделать, чтобы мероприятие стало еще более действенным. Руководитель "Reed Exhibition" часа полтора со мной беседовал на эту тему.

Что еще можно отметить? В ходе работы выставки две австрийские компании и одна российская - "Столица" - стали членами Ассоциации инвесторов Москвы. Поскольку из 14 членов правления АИМ в состав делегации входило 9, мы прямо на месте провели заседание правления и приняли соответствующее решение.

- Вы наверняка осматривали другие стенды. Скажите, принципы и условия работы московских инвесторов и западных сейчас сильно различаются?

- Нет. В этом плане все время идет сближение. Впоследние лет 10, конечно, многое изменилось. Если раньше мы с западными предпринимателями говорили на разных языках, то сейчас - на одном. К примеру, у "Стелкома", у СУИ-холдинга, у "Моспроекта-4", "Моспроекта-3" были совершенно замечательные современные стенды. Сегодня ведь на стендах никто всю информацию не излагает. Главное сейчас - двумя-тремя "штрихами" заинтересовать посетителя. Если это удалось, он возьмет буклет и прочитает там все остальное. Подавляющее большинство наших стендов соответствовало именно этому принципу.

- А не задавали ли столичным инвесторам вопросов по поводу их нормы прибыли? Сильно ли этот показатель отличается у них от соответствующего показателя инвесторов западных?

- Задавали, конечно. Интересовались: мол, а какая у вас рентабельность? Вопрос нормы прибыли, с одной стороны, расчетный, а с другой - этот показатель ведь зависит от умения работать. Считается, что прибыль прежде всего определяется себестоимостью строительства, то есть умением сократить расходы. Но надо понимать, что для этого существует много способов. Большое значение имеет, например, скорость возведения здания. При сегодняшних ставках на обслуживание кредитных средств это мощный фактор снижения себестоимости строительства. Рентабельность выше у тех, кто умеет работать с деньгами. Дальше - выбор материалов, конструкций. Есть компании, деятельность которых, собственно, и состоит в предоставлении услуг именно в этой области. Я знаю случай, когда одна такая фирма только на столярке сэкономила своему клиенту два миллиона долларов. Этот результат был достигнут засчет того, что у нее имелся большой объем информации по соответствующему вопросу. База данных была толково проанализирована, и в результате выбран оптимальный вариант. Или возьмем тульский проект, о котором мы говорили. Если возить конструкции быстровозводимых зданий из Австрии - цена будет одна, если организовать их производство на месте, в Туле, что и было сделано, - совершенно другая. Еще пример. Когда ТВТ "Стройинвест" создал в Королеве производство клееных конструкций, которые прежде изготавливались в Германии, себестоимость их упала на 30 - 35 процентов. Так что путей снижения себестоимости немало.

Вообще же, если говорить о фактической прибыльности, то есть о той, исходя из которой предприниматель рассчитывается с государством, платит налоги, то она, конечно, не должна превышать 18-20 процентов. При этом во всем мире она значительно ниже. Почему? Да потому, что умный предприниматель значительную часть прибыли не кладет в карман, не делит между акционерами, а направляет на расширение и развитие производства. Даже если что-то случится, все равно это деньги, живые деньги. И в то же время залог успешной работы в будущем.

- А Владимир Ресин, когда ему задавали вопросы о прибыльности, какие цифры называл?

- Я сейчас точно не помню, но тоже где-то в районе 18-20 процентов. Впрочем, сегодня большинство предпринимателей, инвесторов формулируют вопрос иначе. Нынче обычно спрашивают, какова рыночная стоимость объекта. Почему? Потому что прибыльность организации - это дело самой организации. А вот рыночная стоимость - это основной показатель. Руководитель строительной компании знает, за какие деньги его фирма может построить дом. Ему важно знать также, закакие деньги он сможет его продать, иными словами, - от чего придется "плясать".

Вернуться назад